2017年09月04日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(132)

工事が遅れ、引き渡し予定が当初スケジュールから伸びていった結果として、引き渡しが年末をまたぐことによって住宅ローン減税の期待額が大きく減ってしまうという可能性が顕在化してきました。

もともとこの部分でのキャッシュフローを資金計画的に織り込んでおり、そのことはビルダーにも何度も話をしていたため、現場からの発言として年末をまたぐ可能性がゼロではないという可能性が出てきたことを受け、私はビルダーの担当店の店長に連絡をとり、事情を説明して交渉しました。

その結果、現状でも引き渡しが年末をまたぐ可能性は9割がたないと想定しているが、万一さらに不測の事態が発生するなどして結果的に引き渡しが翌年になった場合には、一定の額(住宅ローン減税が減少してしまうと想定される額に相当する額)を建物の建築費から減額する、という条件をとりつけました。

このときは(珍しく(笑))ビルダーに対して強く出ましたが、以前、当初の話になかったノンバンクからのつなぎ融資を受けてくれというビルダー側の要請にこちらが応じることにしたということもありましたし、実は引き渡しのタイミングでも改めてつなぎ融資を受けることについてもOKしているので、まあギブアンドテイクの側面もあると思います。

それに、ぎりぎりになってきたとはいえ、ビルダー側はさすがに年内には引き渡せるということについては自信もあったようです。

そして結果として、引き渡しは12月の終盤となり、年内ぎりぎりに間に合いました
間に合ったので、結局このときの交渉条件は発動することはなかったわけですが、そうであったとしても、この交渉以後、大工のリソースが逼迫したとしても我が家の現場に優先的に充当されるようになっていたことはおそらく間違いないので、この交渉には意味があったと思います。(それに、間に合ったとはいえ、それでも交渉をしていたときに予定していた日程からは1週間ほどずれ込んだので)
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2017年08月28日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(131)

もともとかなり余裕をみて設定していたスケジュールで12月中旬完成を見込んでいた我が家が、大工職人の人手不足等による手配の失敗で大幅に遅れ、スケジュール内の時間的猶予を使い果たし、さらにそこから2〜3週間ほども遅れそうになってきたということで、我が家的には非常にまずい事態になってきました。

というのも、その遅れによって、家の引き渡しが年を越してしまう可能性が出てきたからです。(12月中旬+2〜3週間=12月末〜1月、ということです。)

そして、引き渡しが年を越すということは、我が家にとって大幅にコスト増になることを意味していたのです。

それは、

住宅ローン減税

に関する問題です。
住宅ローン減税というのは、毎年の年末時点で所有している住居の住宅ローンの残高に対して適用されます。
その減税額は、非常に乱暴にいうとローン残高の1%となりますので、ローン残高1000万円あたり10万円が戻ってくる計算です。
そして、この年の年末時点では、土地と建物の住宅ローンはほぼ全額がまだ残っていますから、減税額として期待される金額も当然数十万円のオーダーになってきます。

ところがこの減税、引き渡しが年を越してしまうと、ゼロになってしまうわけです。
もちろん、年を越してしまったとしても次の年からは減税が期待できるわけではありますが、ここに大きなトラップがあります。

それは、

これからいま住んでいる家を売って、繰上返済する予定がある

ということです。
新しい家に引っ越したあと、いま住んでいる家は売りに出します。
そうすると、だいたい新しい家の土地+建物の住宅ローンの残高の7割くらいの額で売れると期待しているので、売却諸費用を考慮しても、住宅ローンの残高は1/3くらいにはできると読んでいたわけです。

これはもちろんいいことですが、住宅ローン減税にとっては割と致命的です。
ローン残高が1/3になれば、減税額も1/3になってしまうからです。

というわけで、我が家にとっては、どうしても新しい家を年内に引き渡してもらって、最低限の引っ越しを年内に済ませる必要があったのです。
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2017年08月21日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(130)

さて、上棟が終わると、現場に入る大工の数は一気に減り、だいたいいつも2〜3人くらいで作業が進められていくことになります。

そして、私たちの側も、できることと言えば週末に現場を見に行って工事の進捗を確認することや、施主支給とした資材の発注と搬入、そして電気配線まわりに関連して、コンセントやスイッチの高さや位置の現場での最終確認(これらは、間仕切りの壁ができてしまうと隠れてしまうので)といったことに限られてきます。

そういったことを順にこなしながら10月が過ぎ、11月に入ったあたりで、妙なことに気が付きました。
10月の後半から11月の前半あたりの1か月近くにわたって、工事がほとんど進捗していないように見えたのです。
最短工期に対して1か月くらいのセーフティーマージンを入れて、非常に余裕のあるスケジュールで12月の前半には完成予定だったはずの我が家ですが、11月の中旬になっても、外壁は石膏ボードむき出しでサイディングがまったく張られておらず、室内もようやく床材や石膏ボードが張られたくらいで、いわゆる「内装」には手がつけられていないような状態でした。
明らかに工事が遅れているように見えるのに、土曜日に現場に顔を出しても誰も作業をしていません。

これはおかしい、と思って現場監督に継続的に連絡をとっていたのですが、11月に入っても「大丈夫です、スケジュールどおりです」という言葉を繰り返すばかりでした。
が、それでもなお進まない工事のなか、さすがに隠しきれなくなったのか、11月中旬に連絡をとったときに初めて、「実は、スケジュールが遅れそうです」という「本当の話」が出てきました

現場監督の話によると、大工の人手不足という問題もあって、当初予定していた外壁工事の大工に現場に入ってもらうことができなくなり、代わりの大工を探しているうちに3週間以上が経過してしまい、当初盛り込んでいた日程のセーフティマージンを使い切ってしまった(だから、それまでは遅れていても「スケジュールどおり」と強弁していたということのようです)、ようやく大工のメドはたったが、完成の日程は1週間くらい遅れることになりそうだ、ということでした。

ところが、この話さえもまだごまかしが含まれており、実際に大工が手配できて外壁工事が再開されたのはさらに2週間後で、完成が当初の予定よりも3週間近く遅れることになりそうだという話になってきたのです。

これは、我が家にとっては非常にまずい状況でした。
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2017年08月14日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(129)

そんなわけで、着工から1か月あまりたった10月の上旬の土曜日に、私たちの新しい家の「上棟」が行われることになりました。

上棟というのは簡単にいうと、家の柱と梁、さらには屋根を建てあげ、家の骨組みを一気に組み上げてしまうというイベントになります。
上棟の前の日には基礎の上に土台が載った程度で、目線より下の部分しかなかった家が、たった1日で家の形の骨組みすべてのみならず屋根までできあがってしまうので、初めて経験するとちょっとびっくりします。
私も知識としてはわかっていましたが、実際に見てみて、そのスピードの速さにはやはり驚きました。

木造の在来工法の場合、最初に柱や屋根などの骨組みを作り、そこから床や外壁をあとで張っていく順序で家造りが進んでいきます。
「上棟」の日に、土台しかないところから一気に屋根まで組み上げてしまいますから、その後雨が降っても、室内にあたる部分がほとんど濡れないで済みます(雨の日は外壁部分にブルーシートを巻きます)ので、雨の多い日本ではこれが大きなメリットになります。
これがツーバイフォー工法になると、1階の床、1階の壁、2階の床、2階の壁、屋根という風に下から順に積み上げていく工法となるため、床はできているけど屋根はまだ、という時期がけっこう長く続きます。そしてこのタイミングで雨が降ると、床が水浸しになってしまうという問題があります。

そんなわけで上棟の日です。
ビルダーに聞くと、上棟が終わったあとちょっとした宴会みたいなのを現場でやる「上棟式」というのは、首都圏では最近はあまりはやらないのだそうです。大工さんも人手不足で忙しいということもあって、彼らも余計なことをやってないでさっさと作業を終えて休んで次の現場に行きたい、というのが本音のようです。
ですので、我が家も上棟式は省略しました。
ただ、職人さんへのチップと、簡単な飲み物などは用意して、作業を始める前の朝いちに、施主として挨拶はすることにしました。

実際には縄が張られる程度でほとんど何も起こらない「地鎮祭」とは違い、実際に家が「建つ」上棟では、妻の実家の両親を含む家族全員が見に来ることになりましたが、やはり長女は何もない現場に長くいられないと思われました。
そこで、ずっと現場にいるのは私一人にして、妻と妻の両親が自宅で交互に長女の面倒をみて、手が空いたほうが現場に上棟を見に来る、というやり方をとることにしました。

上棟当日は朝から大きなクレーンが入り、家の柱や梁、各階の床材・屋根の野地板を持ち上げたりと大活躍でした。
そして、朝早くから始まった上棟工事は、午後の比較的早い時間にはすでに2階まで組み上がり、そこから夕方にかけて屋根の野地板を張る作業を中心に進められました。
そして、日が傾き辺りが暗くなる前にその作業も終わり、夕方5時ごろまでに予定されていたすべての上棟工事が無事終わりました。

屋根まで組み上がった「新しい家」は、基礎だけだった昨日までとはうってかわって大きく広く見え、完成後の新しい生活への期待が膨らんできました。
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2017年08月07日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(128)

仕様が固まり、地盤調査も終わり、地縄の確認も終わり、着工に必要だと言われた中間金のつなぎ融資も実行され、いよいよ新しい我が家の工事が着工しました。

とはいえ、着工自体は施主が呼ばれるわけでもなく、気づいたら重機が入って工事が始まっている、というだけのものですので、私たちがやったことといえば、「着工しました」という連絡を受けたあとの週末に現地に行ってみて、「確かに工事が始まっているな」ということを確認する程度のことでした。

ちなみに、「着工」したのは、仕様確定の書面にサインしてから約3か月後の8月の下旬でした。

着工して、最初に始まるのが「基礎工事」です。
地盤改良工事が必要な場合は地盤改良工事が先ですが、今回は地盤改良は不要ということだったので、いきなり基礎工事ということになります。
敷地の、家が建つ部分の土が掘り起こされ、ベースとなる砂利が敷き詰められ、セメントが流し込まれ、さらにその上に鉄筋コンクリートの基礎が組み上げられます。
先に触れたように地盤改良工事不要のため、特に杭を打ったりということはなく、ごく薄く表土をセメントに入れ替えたうえでベタ基礎を打つだけのシンプルな基礎工事になりました。

この基礎工事のあいだも、ときどき週末に現場を見に行って、自分なりに勉強した範囲で工事が適切に行われているかを確認したり、後日なにか問題があったときの参考になるよう、いろいろな場所の写真を撮ったりしていました。

あわせて、ビルダーの現場監督の方とも電話で連絡をとりあい、工事の進捗をみながら、基礎工事のあとに続く「上棟」をいつやるのかを話し合うことになります。

というのも、上棟というのは家づくりのなかで特別な位置を占めていて、「できれば大安がいい」みたいな日取りの問題があるのに加えて、工事の性質上、天気がよくないとできないという問題もあり、さらに上棟当日には多数の大工さんやクレーンをはじめとする重機・機材を手配しなければならないという問題もあったりして、日程を決めるのがひと仕事になるのです。

仕様確定の書面を作ったときには、仮の日程として9月下旬の上棟を目指していましたが、大工さんのスケジュールや天候の問題もあり、結局、実際に上棟したのは10月の初旬になりました
実はこのときも、なかなかビルダーの現場監督から連絡が来ず、こちらから再三督促してやっと日程打ち合わせが始まりました。この、動きが鈍くて日程が後ろにずれていく問題は、この後、ずっと私たちを悩ませることになります
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2017年07月31日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(127)

さて、仕様も確定し、日帝も確定し、地盤の問題も解決して地縄確認も終わって、いよいよ着工…と思ったら、ビルダーの事務所から店長名で電話がかかってきました。

話の内容としては、

「つなぎ融資を受けてほしい」

という話でした。
それに対するこちらの最初の回答は、

「話が違う」

でした。

もともと、銀行の(建物用の)住宅ローンが、建物の引き渡し時にしか下りないタイプのもので、一方でビルダーのほうの当初の主張では、建築請負契約の時点から段階を追って(請負契約時、着工時、引き渡し時)分割で払ってほしいと言われていたので、最初の契約時にその点でもめた経緯がありました。(それについては既にこのシリーズ記事の最初の方で書きました)

結局、当時のビルダーの店長が本社にかけあってくれて、契約金額を引き渡し時に一括後払いでOK、という話になっていました
それを前提に「契約金支払いスケジュール」も作成されお互いに印鑑を押し、実際に建築請負契約締結時には支払いを行なっていなかったわけです。

ところが今回、ビルダーからは「着工時には当社ルールに従った所定の割合を支払ってほしい。そうしないと社内決裁が下りない」と言われたのです。

私「そんなこと言われても、銀行のローンが引き渡しまで下りないです」
ビルダー店長「当社の提携するつなぎ融資を受けていただこうと思っています」
私「契約書に、支払いは最後の一括でいいと書いてありますよね」
店長「はい。…そうなんですが、どうしても着工の時点でまったくいただけないというのでは本社の決裁が通らないということになっておりまして」
私「それは、まったく話が違うということになりませんか?」
店長「申し訳ありません。ただ、前任の店長がどういう経緯でこういう契約書になったか分からないのですが、通常、当社ではこういう一括払いというのは考えられないのですよ」


…そうなのです。
実は、契約の時点からまだ半年もたっていなかったのですが、ビルダー事務所のメンバーはほとんど全員替わってしまっていたのです。
店長も、担当営業マンも、仕様打ち合わせの担当社員も、現場を担当するはずだった工事責任者も、全員別の人になってしまっていました。
この業界、仕方のないことなのかもしれませんが、社員の定着率が悪すぎてこの点は苦労させられました。

なので、「当時約束した話」も、口頭レベルのものは全部消えてしまっていました。「無償での仕様変更の約束」など、出来る限り書面に残すように意識していたことで、相当助かりました。

新店長「ですので、こちらにも落ち度がありますので、つなぎ融資の金利と保証料は当社で負担します。お客様にはお送りする書面に記入して返送いただければ、それ以上ご負担をおかけすることはありません」

ということで、結局説得されて、つなぎ融資の実行をOKすることになりました

これで、ようやく着工に向けてすべてが動き出すことになりました。
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2017年07月24日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(126)

同じ分譲地の隣接する区画で「柱状改良」という本格的な(コストのかかる)地盤改良工事が行われているなか、私たちの区画に対して実施された正式な地盤調査の結果は…

「改良工事の必要なし」

でした。

この結果にはほっと一安心です。
これで、地盤改良工事のコストが発生しないことが確定したので、今回、家を建てるために必要な費用がほぼ確定しました。

あと、費用が大きくかかるものとして残っているのは「外構工事」になりますが、こちらについてはビルダーに紹介してもらうのではなく自分で手配するつもりでしたので、いったん切り離して考えることにします。(あとでまとめて記事を書く予定です。)

地盤調査が終わると、地縄といって家の形に縄を張り、さらに希望する場合は「地鎮祭」を行なう、という流れに入っていきますが、家族で話し合った結果、地鎮祭は行わないことにしました。
妻が出産前後で慌ただしく、体調も万全である保証もないことに加え、長女にとってはわけのわからないイベントなので混乱してパニックを起こしてしまうかもしれない(結果として、満足のいく地鎮祭にならないリスクがかなり高い)、と判断したからです。

そんなわけで、地鎮祭はなしで、私がひとりで「地縄確認」というのだけを行ないました。

この地縄確認の目的は、簡単にいうなら、敷地の中における建物の位置を最終確定させることです。
いちおう、図面上は建物の位置は確定しているのですが、実際に家を建てる際には、「思ったよりもこちらの方向に寄りすぎている」とか「通路にするつもりだったこの部分が通れない」といったことが起こるので、この段階で最終確認し、場合によっては若干建物の位置をずらすといったことを行ないます。(大きく動かすと建築確認のとりなおしになる場合もあるので、動かすといっても10cmとかそういったレベルです)

我が家の場合、地縄の位置を確認したところ、建物の裏側にあたる北の敷地が、エコキュートを置くとまったく通行できなくなるくらい狭くなることが分かったので、建物全体を南側に10cm程度ずらすことになりました。

地縄確認で建物の位置も決まったら、いよいよ着工です。

が、その前に、また1つ小さなトラブルが発生してしまいました
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2017年07月17日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(125)

地盤調査にセカンドオピニオンを使わせてほしい、という私の要望は、ビルダーからはあまり歓迎される申し出ではありません。
なぜなら、ビルダーは建った家について、10年程度の地盤の保証をしなければならず、ビルダー自身が委託した以外のところで調査した結果でをもってその保証をするというのはリスクがあるからです。

ただ、これについても解決策がありました。
それは、地盤調査のセカンドオピニオンのサービスを実施している業者の保証を受けるという選択肢です。

あえて具体名は出しませんが、地盤調査のセカンドオピニオンでネット検索すると、もうここしかないというくらい有名な業者がヒットするはずです。
そして、そこでセカンドオピニオンのサービスを受け、地盤改良工事の必要なしと判断された場合、その業者がビルダーに代わって10年間の地盤保証をしてくれるのです。
もちろん費用はかかりますが、地盤改良工事の費用よりはずっと安く済みます。

これであれば、ビルダーもリスクをとらなくていいですし、建てる側はセカンドオピニオンを採用したとしても地盤の保証が受けられるということで、どちらも丸く収まります。

というわけで、私の方からは、ビルダーに次のように申し出ることになりました。

・最初の地盤調査は、ビルダー指定の業者で普通に実施する。

・その結果、地盤改良工事の必要なしと判断されれば、そのまま工事着工。

・最初の地盤調査で改良工事要と判断された場合、セカンドオピニオンサービスを利用する。

・セカンドオピニオンでも改良工事要と判断された場合、最初の地盤調査の結果をベースに工事に着工。地盤保証もビルダー側の保証を利用。

・セカンドオピニオンで改良工事不要と判断された場合、セカンドオピニオンの結果をベースに工事に着工。地盤保証はセカンドオピニオン業者のものを利用。


この申し出に対して、ビルダーからは、「ああ、あそこの業者さんならよく知ってますし、通常の地盤調査を依頼したこともありますから、それで大丈夫ですよ」という色いい返答がもらえました。

そんなわけで、最初の(ビルダー側の業者による)地盤調査を実施しました。

その結果は…
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2017年07月10日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(124)

今回買った土地の地盤については、わざわざ数万円のコストをかけて購入前に簡易調査を行ない、「たぶん地盤改良は不要」という評価を受けていたのですが、実際に正式な調査を実施するこの段階では、まったく安心できない状況になっていたのです。

というのも、今回買った土地は10区画あまりの小規模な分譲地で、そのなかで若干条件の悪い区画については先行して建売住宅が建てられていたのですが、それらの建売住宅の一部で地盤改良工事が行われたということを、土地を購入した不動産業者から情報として聞かされていたからです。

特に、我が家が購入した土地に隣接する区画に建てられた建売住宅で地盤改良工事が発生し、しかもその工事の内容が、そこそこ本格的でコストのかかる「柱状改良」だったと聞かされては、心穏やかでいられるはずがありません。

そして地盤調査については、シンプルに自分の土地の地盤は強いのか弱いのかという問題以外に、もう1つの構造的な問題があると思っていたので、私はビルダーに1つのお願いをしました。

それは、

「地盤調査にセカンドオピニオンを使わせてほしい」

ということです。

地盤調査および地盤改良工事は、ビルダーの「保証」と関係しています。
つまり、ビルダーは、家の建築後10年間、建物の不同沈下などの地盤の問題について保証をする必要があります。
そうなると、ビルダーとしては、「できるだけしっかりした地盤改良工事をして、万一の地盤の問題発生を避けたい」というインセンティブが働きます。
さらに、地盤改良工事を請け負うことで、売上や利益を増やすこともできてしまいます。こちらも工事をする方向へのインセンティブになります。

こういったことから一般的に地盤改良工事は「過剰工事」になりやすいインセンティブ構造をもっており、それが我が家の購入区画に隣接する建売区画で地盤改良工事が続発した理由なのではないか、と疑っていたのです。
ビルダーを信用していないわけではなかったのですが、地盤調査だけは、ビルダーに任せるのはリスクが高すぎる、と思ったのですね。

なので、「地盤調査セカンドオピニオンを使わせてほしい」と申し出たのです。
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2017年07月03日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(123)

さて、建物の仕様がすべて決まり、ビルダーとの契約金額も決まり、これで建築予算はほぼ確定…となればいいのですが、実はまだ費用的にはまだ片付いていない、そこそこの「大物」が残っています。

それは、

「地盤調査」

です。

ご存知の方も多いと思いますが、日本の土地は地盤が弱いところが多いので、家を建てる時には必ず事前に地盤調査をして、あまり地盤が強くないと分かった場合には地盤改良工事を行なって初めて家が建てられるようになります

地盤改良工事にもいくつかの段階があって、まず地盤が強いと分かった場合、そもそも地盤改良工事そのものが不要になります。
次に、土地の表層部分のみ軟弱で、割とすぐ下に堅い地盤がある場合、表層の土を入れ替えてセメントを混ぜて固める「表層改良」という工事を行ないます。
土地の表層部分だけでなく、軟弱地盤が深さ2m以上続く場合は、「柱状改良」といって、建物の柱が立つ土地の部分をそれぞれ、堅い地盤に到達するまで深く杭状に掘り下げて、そこにセメントを混ぜた改良土を流し込んで固めます。
さらに地盤の軟弱さが深刻で、軟弱地盤が深さ10m以上も続くような場合、今度は「杭基礎」といって、家の柱が立つ部分にセメントを流し込むのではなく鉄骨の杭を打ち込むことになり、これだと鉄筋コンクリートのマンションを建てるのと同レベルの地盤改良ということになります。

そして、本格的な地盤改良工事が必要ということになると、そのコストは相当な額になってきます。

「地盤改良工事なし」なら、当然工事費用はゼロです。

「表層改良工事」だと、50万円程度だと言われています。

「柱状改良工事」だと、その倍、100万円くらいです。

「杭基礎」までいってしまうと、150万円くらいは覚悟しなければなりません。


このように、地盤改良工事というのは工事全体のコストのなかで無視できないボリュームなうえに、不確定要素を含むという問題がありますので、土地を探す時点からそれなりに準備はしてきました。

まず土地を購入する前に、不動産屋にお願いして「事前の簡易地盤調査」というのを実施してもらいました。
これは名前どおり、地面に重りのついた杭を差し込む簡単な調査で、その土地の地盤をざっくり調べてもらうものです。
費用は5万円程度かかりますが、買った後で莫大な改良工事費用がかかると初めて分かるよりはよほどマシということで、自費で実施しました。

その結果、「地盤改良は必要なさそう」という結果が出たのでこの土地を買う決意をしたわけですが、正式な地盤調査に入るにあたって、実はまったく安心できない状況になっていました
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2017年06月26日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(122)

さて、間取りも決まり、設備系の各種仕様も決まり、追加オプションも決まり、電気・配線関連も決まり、なにを施主支給するかも決まり、いよいよ家づくりのために(建て始める前に)決めなければならないことがすべてひととおり決まりました。

この段階でハウスメーカーとの間でやることが、最終工事決定書面の作成です。

kettei.jpg

ハウスメーカーが提示してくるのは、以下のような書面です。

1)ハウスメーカーの建築士が引いた詳細な図面

a.敷地および建物配置図
b.間取り図3枚(1階、2階、グルニエ)

 こちらには、内装や外装の仕様、設備や追加オプションの仕様や配置が、記載可能な範囲で詳細に記載されています。
c.建物立面図
d.照明スイッチ・コンセント配置図3枚(1階、2階、グルニエ)
e.照明配置図
f.階高調整図
g.グルニエ階段配置立断面図

 グルニエは天井裏スペースを利用するため、階段をうまく配置しないと階段を登っている途中で天井が極端に低くなったりします。
 最初に引いた図面をベースにグルニエ階段の天井高さを調べたところ、部分的に天井高さが80cm!という低さになっているところがあることが判明したため、階段の段数や各段の配置を調整し、最低でも127cmの天井高さがとれるように調整しました。その内容を示した図面になります。
h.玄関シューズクローク立断面図
 1階から2階の階段下スペースを玄関のシューズクロークにしたため、グルニエと同じように、うまく天井高がとれるように調整した図面です。

2)仕様決定書
 A3の用紙5枚に6ポイントくらいの細かい文字でびっしり記載された「仕様決定書」

3)仕様決定追加図面
 2)の仕様決定書に加えて、さらに仕様決定書に収まりきらないキッチンやバスルームのカスタマイズ内容(シンクの位置をずらしたりタオルハンガーの位置を動かして数を増やしたり設備メーカー独自の追加オプションを設定したり)を記載した図面

4)契約時に想定した工事・仕様内容と最終決定した工事・仕様内容を比較して差額を計算したシート

5)その差額に基づいて最終的に確定した工事費用総額が記載された書面


それに対し、私はその内容をチェックし、内容に異議がないことが確認できれば、それらすべての書面に署名捺印し、同意の意思表明を行ないます。

この手続きを行なったのが、5月の末でした。
ちなみにそれまでに、ハウスメーカーとは13回の打ち合わせを行なったことになります(契約前4回、契約1回、契約後の打ち合わせ7回、この書面の確認の打ち合わせ1回)。

いよいよ、これによって工事内容が確定し、ハウスメーカーは実際の部材の発注、大工の手配をスタートします。
また、施主(つまり私)がハウスメーカーに支払わなければならない工事費用もこれで確定するので、この書面をもって改げ銀行にいき、住宅ローンの最終打ち合わせを行なっていくことになります。

以後は、原則として工事内容の変更はできません。
できたとしても、それによって工期が延長されてしまったり、かなりのコストが上乗せされてしまうことを覚悟しなければならなくなるわけです。
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2017年06月19日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(121)

今回、我が家の家づくりで「施主支給」した部材の続きです。

4)室内干しパイプ

 雨のときなどに便利な「室内干しパイプ」というのがあります。
 普段は天井近くに折りたたまれていて、洗濯物を干したいときには引っ張って下ろし、ハンガーなどをかけることができるパイプのことです。これをつけるには天井補強が必要ですので、設計時点であらかじめ想定しておく必要があるものです。
 この室内干しパイプも、ビルダーでオプションの設定がありました。が、致命的な問題があったのです。
 それは、最大荷重です。オプションで選べるパイプも、それ以外でビルダーが調達できるパイプも、どれも最大荷重が5〜10kg程度で、水に濡れた洗濯物をちょっと多めに干してしまうともしかすると最大荷重をオーバーしてしまうかもしれない、という心もとないものでした。
 こんな弱いパイプは使えない、ということで、私が別途見つけてきた、最大荷重30kgのパイプを施主支給して、そちらを取り付けてもらうことにしたわけです。


↑これです。

5)アンテナ設備、LAN設備、防犯設備一式

 これは電気工事とも関係しているのですが、通常、電気工事業者などにお願いするアンテナ設備工事、LAN設備工事、防犯設備工事に関連する大部分の機材を施主支給しました。
 具体的には、以下のような感じです。

a.アンテナ設備
 地デジアンテナ(平型)、アンテナマスト、ブースター、分配器など、必要な部材は基本的にすべて施主支給しました。
 そのうえで、業者にはアンテナを壁面に立てて室内に引き込むところだけをお願いし、引き込んだテレビ信号をブースターで増幅し、分配器で分配し、家中のアンテナコネクタと接続していく部分については、すべて自分で行ないました。

b.LAN設備
 家の中にLANケーブルを張り巡らせてもらう部分は業者にお願いし、そのうえでNTTの工事で光回線を引き込んでもらいました。
 そして、業務用の16口のスイッチングハブを施主支給し、光ルーターからの信号をこのハブで分配、室内を張り巡らせたLANケーブルをすべてここに接続して家庭内LANネットワークを構築しました。

c.防犯設備
 防犯工事については既に間取りのところでも書きましたが、ビルダーにやってもらったのは、こちらから施主支給した防犯カメラのマウンタ(壁に固定する台)を取り付けてもらうことと、そのマウンタ近くの壁に穴を開け、ジョイントボックス(プラスチック製の箱)を取り付けることで、そこから室内にカメラのケーブルを引き込めるようにしてもらうところと、その防犯カメラを引き込んだ室内の壁面に、カメラを作動させるための電源コンセントと映像信号入力端子をつけてもらうところまででした。
 そのうえで、自分で購入した防犯カメラをマウンタにとりつけ、ケーブルを室内に引き込んで電源と映像端子に接続します。
 すると、映像端子につながれた映像信号はグルニエの「サーバースペース」に全部集まってくるので、そこに防犯カメラ用の録画機(これも施主支給です)を設置し、カメラの映像を24時間録画し続けるようにしたわけです。

以前も、グルニエの一角に、さまざまなケーブルが集まる「サーバースペース」を設定したということを書きましたが、実際、このサーバースペースには、

・テレビアンテナの信号
・防犯カメラの信号
・インターネットの信号、LANの配線


がすべて集まってきており、これらを統合的にコントロールすることが可能になっているわけです。
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2017年06月12日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(120)

というわけで、家づくりの「仕様ぎめ」の最後の段階ともいえる「施主支給」ですが、具体的に我が家で施主支給したものがどういったものだったかを、主なものだけご紹介しておこうと思います。

1)照明器具の一部

 照明器具については、居室の照明については元の家から持ってくる前提で基本的に埋め込みのシーリング金具をつけてもらうことで対応しました。
 それ以外の屋外照明や水回りの照明の一部、天井埋め込み照明などについては、電気・配線関係の打ち合わせの際にビルダーの提携工事業者にお願いすることにしたのですが、選べるメーカーが3種類くらいしかなく、しかもそのうち2メーカーはいわゆる白物家電系のメーカーでどの商品も非常に高額でした。
 そのため、残った(通常の設備工事系の)1メーカーの品揃えの範囲で選べる照明器具については業者にお願いして、それ以外のものはやむを得ず施主支給としました。
 施主支給で購入した照明器具の総額は、たしか10万円程度だったと思います。

2)キッチン食器棚の「下半分」

 キッチンについては、シンク側の上下、シンクの反対側の壁面の上下それぞれに収納・食器棚を設けることで最大限の収納力を確保しましたが、1つ問題がありました。
 それは、シンク反対側の食器棚の下半分に十分なバリエーションがなく、希望していた「オープンラックタイプ」のものが存在しなかったことです。
 我が家のキッチンでは、電子レンジ・炊飯器・ホームベーカリー・オーブントースター・電子ケトルなど大量の電化製品をとっかえひっかえ使うのと、それまで使っていた大きなゴミ箱ペールをそのまま置けるよう、棚の高さを任意に調節可能な、扉のないオープンラックが欲しかったのですが、キッチンのオプションのなかにはそういうものはありませんでした。
 仕方ないので、キッチンについては、シンク側の上下と反対側の「上」だけを買うことにし、反対側の「下」については別途似た色のオープンラックを購入して施主支給という形をとることにしたのです。
 まあ、これについては施主支給とはいってもビルダーに設置をお願いしたわけではなく、組み立て式のラックの配送先を建築中の新居にして、完成後に自分で組み立てただけなので、厳密には施主支給とは言えないかもしれません。

3)カーテンレールとカーテン

 カーテンについては、もともと基本的にビルダーは関与せず、勝手に好きなところでやってください(紹介希望なら紹介します)といったスタンスだったのですが、我が家はカーテンレールについても施主支給としました。
 というのも、カーテンレールをビルダーのオプションで設定すると、1か所あたりいくらという計算でかなり高額になってしまうことがわかったからです。
 我が家はブラインドではなくカーテン派で、扉の代わりにカーテンで代用することにした場所もあり、しかも全部ダブルレールにする必要もあったので、「カーテンレールの本数」でいうと30本を超えていて、ここの単価が高いと全体コストにかなり影響することがわかりました。
 カーテンレールについては、多くのビルダーで使われている高品質な業務仕様のものが通販で安く買えるので、それを購入して施主支給することとしました。
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2017年06月05日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(119)

さて、家造りについて、建物自体の間取りの話題から、設備や外装・内装の仕様ぎめの話題、そして電気・配線関連の話題と順に書いてきました。

ハウスメーカーと打ち合わせして決める内容としては、だいたいこれで終わりなのですが、最後に、建築コストを下げるためにも、また自分ならではのこだわりの家造りを実現するためにも、どうしても必要になってくるのが、

・施主支給

でしょう。

施主支給というのは、家づくりのための部材を施主(建てる人、つまり私)が自分で買ってきてビルダーに提供し、それを使ってもらうというやり方です。

とはいえ、施主支給はある意味「最後の手段」です。
品質が保証できないことや大工さんがいるタイミングで確実に部材が届く保証がないことなどもあって、ビルダーは施主支給を基本的には歓迎しません。

ですから、できるだけ施主支給にならないように、使用する部材などを決定する際には、次のような段階をふんで検討をすすめていくことになります。

1)ビルダーの標準仕様内の部材・オプションを採用する。

2)ビルダーが提供する「特別仕様」「スペシャルオプション」の部材・オプションを採用する。

3)1)や2)で選択できない部材を、ビルダーから発注して調達してもらう。

4)施主支給


標準仕様のなかで希望する部材やオプションが選べなくても、多少の追加コストの支払いで選べる、特別仕様の設定がある場合があります。
たとえば、屋根材や外壁材などについては、ローコストビルダーの場合は標準仕様では一番下の限られたグレードしか選べない場合も少なくありませんが、オプションで追加コストを支払うことで、同じメーカーの上位グレードの部材を選択できるようになる場合が多いと思います。

そういった特別仕様でも希望する部材が選べない場合は、具体的にメーカーと商品名を指定して、「これが使いたいんですけど」とビルダーに聞いてみることになります。
ある程度メジャーな商品であれば、施主が自分で調達してこなくても、ビルダーが直接発注してその部材を使うことができるはずです。

とはいえ、例えば使いたい部材が特定の中小メーカーが作っている「こだわりの部材」だったり、輸入部材だったり、または普通のメーカー品であってもたままたビルダーが取引のないメーカーのものだったりで、ビルダーが直接発注できない場合も意外と多くあります。
また、発注はできるけれども、見積もりを取ってもらったら非常に高く、これなら普通に通販で買ったほうがずっと安い、というケースもあります。

そういった場合には、やむなく「施主支給」を選択することになるでしょう。
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2017年05月29日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(118)

さて、電源・配線まわりのもう1つの「失敗」についてですが、これは割と「あるある」ではないかと思いますが、

部屋の灯りをつけるスイッチの位置がおかしい。

という話です。

居室の灯りスイッチというのは、基本的に部屋に入ってすぐのところにつける(トイレや浴室は、その部屋に入るすぐ手前につける)のが普通だと思いますが、その位置について、設計時には大丈夫だと思っていたのに、実際に使ってみると使いにくい場所についているものがいくつかあることに気づいたのです。

簡単にいうと、

ドアノブから遠い場所にスイッチをつけると使いにくい。

ということがわかったのです。

使いにくくなってしまった灯りスイッチの1つが1階のトイレです。

ここは、ドアを引き戸にしたのですが、引き戸のノブ側ではなく戸袋側にスイッチがついています。
ただ、これは仕方ないことで、引き戸のノブ側の場所が部屋のコーナーになっていて、そのコーナーに接しているもう1つの面も開き戸なので、スイッチをつける場所がない(あえてつけるなら、トイレの中につけることになってしまう)ということがあります。

ただ、そうであっても、ドアノブのすぐそばではなく、引き戸のドアノブのない側(=戸袋側)にスイッチがついているので、

1)トイレの灯りのスイッチを入れる→トイレのドアを開ける
2)ドアを開けてトイレから出る→トイレの灯りのスイッチを切る


どちらの動作についても、ほんの少しですが「距離」が生まれます。
これによって何が起こるかというと、特に2)の動作の際、トイレの灯りのスイッチに意識がいかない可能性が高まります。
その結果、「トイレの灯りを消し忘れる」ということが割と(数日に1回くらい)発生してしまうわけです(笑)。

ただ、これは先ほども言ったとおり直しようがない(あえていうと、ドアノブのすぐそばのトイレの中にもスイッチをつけ、ドアの外のスイッチとの組み合わせで自由にON・OFFできる「3路スイッチ」にする、というのが考えられます)ので、意識して忘れないようにするしかありません。

そしてもう1箇所、やはり灯りスイッチの場所がおかしいのが、主に私が使っている洋室です。
ここは開き戸なのですが、そのドアを少し開けて手が入る場所の壁面ではなく、ドアを全開したときのドアノブの先の位置にスイッチがついています
これも実に不便です(笑)。初めて部屋に入ると必ずスイッチが見つからずに手が迷います。
本当なら、ドアを少し開けて手を入れた場所の壁面につけるべきなのですね。

まあ、これも理由があるといえばあって、ドアを開けてすぐの壁面は設計図上は「クローゼットのドア」になっていて、つけられるように見えなかったのです。
でも実際には、ドアを支えるための柱が入っており、うまくやればスイッチがつけられそうだということが(後で)わかりました。
これは、リフォームで直すかもしれません。

というわけで、配線まわりのもう1つの教訓。

部屋の灯りスイッチは、ドアノブのすぐそばにつけるようにする。(ドアを全開にした場所に間違えてつけない)>
posted by そらパパ at 20:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする
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