2015年08月03日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(30)

さて、しばらく一般論的な「間取りのラフ設計のやり方」について書いていましたが、このあたりで元の家造りの話題にいったん戻したいと思います。

業者の「参考プラン」任せにしていたのではちゃんとした物件の比較検討も、本当にその土地に自分が希望する建物が建てられるのかもよくわからない、と悟った私は、間取りソフトと関連書籍を買い込み、悪戦苦闘を繰り返して、なんとか自分の希望する間取りを自分で作れるようになりました。
そのプロセスについて、一般化した話をこの前の数エントリで書きましたが、今回の家探しでの具体的な話題も、少し後で書くつもりです。

ともあれ、「自分でプランが描ける」ようになったことで、土地探しの効率はぐっと高くなりました。

具体的にいうと、まず自分なりに、理想的な土地を想定した「もっとも基本となる希望間取りプラン」をあらかじめ作成しておきます
そのうえで不動産仲介業者に実際に土地を見せてもらい、図面等も(販売時に見せてもらえる、ごく簡単なものですが)入手して、その図面を見ながら間取りソフトで自分なりにその土地に希望間取りを入れてみるわけです。
そして、「そもそも希望する間取りが入るかどうか」「入るとしたらどんな風に入るか」をチェックします。
土地ごとに敷地の形や道路への面し方などが異なりますから、あらかじめ用意してある「標準間取り」を調整して、

・間取りを土地の形状に合わせること
・玄関の入りを道路への面し方に合わせること
・そのうえで、希望する間取りの建物・駐車スペース等がその土地にちゃんと入ること


を満たすような間取りに仕上げていくわけです。

そして、間取りがうまく入りそうな「いい土地」だと分かったら、その段階で初めて仲介業者に依頼して「参考プラン」の作成を依頼します。
そのとき、自分で作成した、その土地用に作成した間取りを持ち込み、この間取りをベースに参考プランを作ってほしい、とお願いするわけです。
仲介業者が参考プラン作成を依頼できるビルダーは複数あるのが普通ですので、この依頼を同時に複数のビルダーに出してもらいます。
そうすると、それぞれのビルダーの建築士の方が、私の間取り案をベースに建築法規や各種規正を(ある程度)考慮した参考プランを作成してくれるわけです。

これによって、

・ちゃんと自分の希望にあった間取りで、
・かつほぼ条件の揃った参考プランと見積もりを、
・それぞれの土地について、
・複数のビルダーから手に入れることができる


ようになり、仲介業者が違っても、土地が違っても、参考プランを作成したビルダーが違っても、たくさん出てきた参考プランを同じ俎上に乗せて比較検討できるようになり、ようやくまともに「土地選び」ができるようになったわけです。

この後、「土地選び」だけでなく、「ビルダー選び」や、「間取りの最終化」のプロセスでも、自分で間取りが描けることが非常に役立った、というより、自分で間取りが描けないととても自分の希望通りの家は建たない、ということを痛感したので、今から家を探そうという方で、「土地から」家探しを始めようという方は、ぜひとも「自分で間取りを描けるスキル」を身につけることを強くおすすめします
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2015年07月27日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(29)

さて、フロアごとの部屋の面積が揃ったら、今度は部屋相互のつながりと配置を考えます。

まずは「つながり」を考えてみましょう。
「つながり」でまず注目すべきなのは、大きくいうと次のような4つです。

1)玄関から1階の部屋へのつながり。
2)1階と2階の階段の位置とつながり。
3)階段から2階の部屋へのつながり。
4)LDK内のLとDとKとそれ以外の場所へのつながり


まず1)ですが、1階にリビングがあるプランであれば、玄関から入ってホールを経由し、最初にドアを開けるとLDKがあるといった形になるでしょう。2階建てで4LDKなら、1階にはLDK以外にもう1部屋あると思いますから、その部屋にはLDKからだけ入れるのか、玄関(廊下)からも直接入れるのか、そもそもLDKとは分離した離れ的な部屋にするのか、といったことを「つながり」として表現します。
同じくトイレ、洗面、浴室といった水回りも、LDK内からアクセスするのか玄関(廊下)からアクセスするのかを考えます。
次に2)ですが、階段をLDK内に置くのか玄関(廊下)に置くのかを考えます。
そして3)については、階段を上がった2階の廊下から、各部屋にどのように接続するか、です、通常は廊下から各部屋に独立してアクセスできる放射状のつながりになると思いますが、子ども部屋を大きく作って子どもが大きくなったら間仕切る場合、子ども部屋にドアが2つあって三角形のようなつながりになる場合もあります。
そして、ここまで配置すると、LDKの形がどんな感じになりそうか(細長いか、正方形に近いか、L字のようになるか等)が見えてきます。
そこで最後に4)ということで、LDKにアクセスするドアを起点に、リビング・ダイニング・キッチンがどのように配置されるのか、さらには客室や階段や水回りなど、LDK内アクセスとする場合にはどの場所と(LなのかDなのかKなのか)つなげるのか、を考えてみます。

この時点ではまだラフなスケッチではあると思いますが、LDKの形状、配置、他の場所とのアクセスを美しくまとめることは、非常に難しいということが、おそらくこの段階で見えてくると思います。
まだ間取りソフトで詳細に詰めているわけではないので、ここでは1)〜4)については、「何とかなりそうだ」という感覚が得られたら次に進んでいいのですが、最後にもう1つだけ。

できあがった「配置図」の、フロア全体の「形」を見てみます。
実際に建てる家は、コスト面からも土地活用面からも、フロア形状は長方形(できれば正方形)に近くなければなりません。
もしも、この時点での配置図が長方形とはほどとおい形をしているのであれば、この先、大きな修正が必要になることを覚悟する必要があります

また、同時に、各フロアごとの「形状」に大きな違いがないこともチェックしておきましょう。
2階が正方形に近いのに、1階が細長かったりすると、それは現実にはプラン不可能なわけですから、やはり後で大きな修正が必要になります。

ただ、このあたりで「手書き」には限界がきますので、手書きベースである程度のプランができあがったら、そこからは間取りソフトを使うのがいいと思います。
間取りソフトを使って、実際に具体的なプランを追い込んでいくのが「ステップ3」となりますが、そこからの話題については、我が家が実際に取り組んだプランニングをふまえて書いていきたいと思いますので、いったん話題を元の家造りのことに戻したいと思います。


3Dマイホームデザイナー12
メガソフト
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2015年07月20日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(28)

さて、家造りを「土地」から始めることを決め、さらに「間取りプラン」についても自分で設計することに決め、どんどん「家ができるまで」が遠ざかっていっている気もしますが(笑)、基本的な「間取りプラン」を自分で作るときの進め方の1つのアイデアについて、療育的家作りの話題からはちょっと脱線して書いています。

さて、希望する間取りに必要な部屋の面積を合計して、フロアごとの面積が2〜3マス(1〜2畳)以上ずれている場合、間取りプランを前に進める前に、このアンバランスを解消していく必要があると思います。

なお、ここでは基本的に「総二階(全フロアの面積が同じ、直方体のような家)」を考えます。
総二階でない家なら2階の面積が1階より狭いことは問題になりませんが、そのような家は見た目は重厚になりますが都市部の家としては土地活用効率が低くコスト高にもつながりますので、ここではそういった家のプランについては考えません。(総二階をやめるくらいなら、下記にもありますが総二階のまま吹き抜けを作るほうがいいのではと思います。)

フロアごとのアンバランスの解消手段としては、以下のようなアイデアが考えられるでしょう。

1)ステップ1からやり直して、フロアごとの部屋の配分をそもそも変えてしまう。
2)1階よりも2階のほうが面積が小さい場合、差分で吹き抜けを作る。
3)1階よりも2階のほうが面積が大きい場合、差分で玄関を引っ込めてポーチを作る(引っ込めた玄関の上に2階の部屋が張り出して、雨風よけになる構造です)。
4)マス目が少ないほうのフロアの各部屋を広くしたり、新しい部屋を作ったりして、「広い方に合わせる」。

 玄関を広げる、LDKを広げる、洗面室を広げる、各部屋を広げる、部屋の収納を広げる、納戸や独立したウォークインクローゼットを作るなどが考えられます。
5)マス目が多いの方のフロアの部屋を狭くしたり、部屋を削ったりして「狭い方に合わせる」。
 こちらの場合、あまり選択肢がないことが多いですが、子ども部屋を6畳から4畳半にしたり、LDKを一回り小さくしたり、収納を小さくしたりといった感じでしょうか。

こういった手法を使って、フロアごとのマス目数のさが2〜3マス(1〜2畳)程度になるところまで追い込みます。

面積の問題が解決したら、次は「配置」の問題です。
面積だけなら別に「絵」を描く必要はなく、部屋ごとの面積を数字で書き出して集計すればいいのですが、それだとこの「配置」が考慮できません。

ここで考えるべきは、大きくいうと次のような部屋や建物パーツ間のつながりと、それを踏まえたフロア全体の形になります。

1)玄関から1階の部屋へのつながり。
2)1階と2階の階段の位置とつながり。
3)階段から2階の部屋へのつながり。
4)LDK内のLとDとKとそれ以外の場所へのつながり。


配置については、次のエントリで詳しく書いていきたいと思います。
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2015年07月13日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(27)

紙と鉛筆を使って間取りを考えていくやり方で、「ステップ1」としては部屋をただのマルで描いて線でつないでいき、「ステップ2」では、部屋を実際の広さに近づけてステップ1の配置図を描き直していきます。

広さまで実際に合わせるなら、もう紙なんか使わないで間取りソフトでいいんじゃないか、と思われるかもしれませんが、実はまだこの「ステップ2」の段階は、「間取りを設計する」段階の1つ手前です

ステップ2の「本当の」目的とは、

・フロアごとの必要広さを知ること
・フロアのレイアウト感のアンバランスさを確認すること


この2つを同時に行うことにあります。

間取りを設計していて陥りやすいミスの1つに、「そもそもフロアごとの部屋配置のバランスが悪いのに、それに気づかずに悪戦苦闘してしまう」というパターンがあります

私の例でいくと、1階にLDKとそれに隣接する来客用の小さな和室、水回りとして浴室・洗面室・トイレを配置し、2階に主寝室・副寝室・子ども部屋・トイレを配置した間取りを一生懸命考えていました。
ごく一般的な4LDKの間取りと言えますが、実はこの間取りプランはちょっと破綻しているところがあって一筋縄では作れません。

理由は、

・1階に必要な広さが2階よりもずっと大きい

というアンバランスがあるからです。

後のエントリで具体的に説明する予定ですが、この間取りを普通に引くと2階の面積がかなり余ります。余るだけなら、2階の部屋を広めにとったりすればいいのですが、別の視点からすると、それはつまり「1階に広めの面積が必要になる」=「必要な土地の広さが大きくなる」ということになり、「予算オーバー」につながっていってしまうわけです。

こんなシンプルな問題(そもそも1階と2階の部屋の割り振りのバランスが悪くて間取りが入りにくいこと)に、当初はかなり長い間気づきませんでした。気づかずに、「どうしてもうまく間取りが入らないなあ、なぜだろう?」と悩んでいたわけです。

このアンバランスの問題に早い段階で気づくことが、「ステップ2」の目的の1つになります。
ですから、部屋をマス目に合わせて描いたら、その部屋に使っているマス目の数を1階と2階(3階建てや地下室ありの場合はそれらのフロアも)でそれぞれカウントして比較してみるわけです。

もしこの段階で、その差が2〜3マス以下しかない場合は、非常に優秀な部屋配置ですから、そのまま進めていっても大丈夫でしょう。

もしそれよりも差が大きい場合、そのまま間取り作成に突入すると行き詰まってしまう可能性が高いですので、プランに修正を加えて、各フロアのマス目数の「差」を2〜3マス以下にしてから次の段階に進むのがいいと思います。

具体的な修正方法については、次のエントリで触れたいと思います。
posted by そらパパ at 20:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2015年07月06日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(26)

土地探しのなかで、ビルダーが無料で作る参考プランでは「参考」にならない、と悟った私は、間取りソフト「マイホームデザイナー」と間取りに関する書籍を買い込み、自分自身での間取り作成にとりかかりました。


3Dマイホームデザイナー12
メガソフト

毎日、会社から帰ってからソフトを起動して深夜まで間取りプランをいくつも描くことを続けました。
最終プランにたどりつくまでに描いたプランは、まったく異なるものだけをカウントしても数十は下らないと思いますし、さらにそれぞれのプランについても、「このプランは使えるかも」と思ってじっくりと掘り下げたプランについては数十回の修正を毎日のように行いました。結果的に、修正プランもすべて含めて数えれば、数百とおりのプランを作成したのは間違いありません。

そして、やはりこういうのも「慣れ」という要素が大きいのだと実感したことは、最終的に採用したプランは、最初のころの自作プランとは比較にならないくらい出来が良くなっていて、当初は両立しないと思われていた希望要素の多くを盛り込むことができていたということです。

ところで、間取りを作っていく基本的な進め方についてですが、私自身は当初はいい方法が見つからなくて試行錯誤を繰り返すことになったのですが、最終的に、「こうやって進めるのがいちばんうまくいきそうだ」というやり方が見えてきたので、そのやり方について書いておこうと思います。
(ここからしばらく(3回程度)、家造りの話題から脱線することをご了承ください。)

用意するのは、B4以上の大きめの方眼紙(薄く方眼模様が入っているもの)を何枚かと、鉛筆もしくはシャープペンシル、そして消しゴムです。

まず、「ステップ1」として、「部屋のつながり」をラフに考えます

具体的には、「LDK」や「浴室」「洗面室」「玄関」「階段」などを、それぞれマルで表現し、どの部屋とどの部屋がつながっているべきなのかを、マルとマルとをつなぐ線で表現するのです。

これを、各フロアごとに絵にしていきます。

これによって、たとえば「階段はリビングとはつながっているけれども玄関とは直接つながっていない(リビング階段)」とか、「LDKと水回りをぜんぶ2階にまとめて、1階に居室とトイレをおく(2階リビングプラン)」といった、「間取りの基本形」が定まってきます。

これができたら、こんどは「ステップ2」です。
紙を替えて、こんどは同じ間取りを「部屋の面積を意識して」描いてみるのです。
方眼紙のマス目の1つ(1cm四方)を半畳(メーターモジュールの場合は100cm四方)として扱うと描きやすいと思います。
マス目をこの大きさに設定した場合、基本的に浴室は2×2の4マス(1坪)、洗面室も最低サイズとして同じく2×2、トイレは1×2マスで1畳、部屋については6畳なら3×4の12マス、8畳なら4×4の16マス、4畳半なら3×3の9マス、玄関は上がり框とあわせて最低2×2の4マスくらいの大きさになります。LDKについては、希望する畳数×2マスになります。

広さまで揃えてマス目に描くなら、もうこの段階から間取りソフトを使ったほうがいいんじゃないか?と思われるかもしれませんが、実はこの「ステップ2」の目的は、間取りを追い込んでいくことではありません。まだ、それより前の段階になります。
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2015年06月29日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(25)

さて、土地探しのなかで、参考プラン作りを業者に任せていたのでは埒があかない、ということで、自分自身で間取りを設計することにした私は、このソフトを買いました。


3Dマイホームデザイナー12
メガソフト

私が使っていたころと比べると、既に1度バージョンアップがあったようですが、ここでご紹介しているのはこの記事を書いている時点での最新バージョンです。

このソフトにはいくつかパッケージのバリエーションがあって、ソフトのみから各種解説書つきのものまでありましたが、私は基本的な解説書のついた中間グレードのものを買うことにしました。

さらに、間取りについての基本的考え方を学ぶために、こちらの2冊の本も購入。


最高の住まいをつくる「間取り」の教科書
PHPビジュアル実用BOOKS
佐川 旭 (著)

こちらは、間取りを設計するための基本的な考え方を一般ユーザー向けにやさしく解説した入門書です。


家族でつくる「間取り」の教科書 単行本
小池 康壽

こちらも同じようなコンセプトの本ですが、実際の間取り作成については「マイホームデザイナー」を使って行うことが前提になっていて、後半はソフトの解説書のように使える本です。

その後も、間取りについての本は大量に買い込みましたが、そんななかで「役に立ったな」と感じる本をいくつかピックアップしておきたいと思います。


住まいの解剖図鑑
エクスナレッジ
増田 奏


安らぐ家は「間取り」で決まる
ナツメ社
上田 康允


改訂版 小さくても居心地のいい家を建てる152のコツ
別冊プラスワンリビング ムック
主婦の友社 (編集)


一級建築士が描いた マンガで学ぶ家づくりの基本
NEW HOUSE BOOKS
馬場 祐三

これらの「本」に加えて、リクルートから出ている工務店の広告雑誌「○○(都道府県名や地域名が入ります)で家を建てる」もあわせて参考にしました。
こちらは、どのくらいの予算レベルでどの程度の家が建つのか、といった相場観を知ることと、最近の家ではどういう設計が流行しているのか(リビング階段とか面積可変式の子ども部屋とか)を勉強すること、そして家造り後半では、具体的にどこの工務店に依頼をするのかまで含めて、家造りのすべてのステップで役立ちました。

さらにこれら以外に建築基準法や関係法令に関する勉強もすすめたのですが、そちらについてはもともとある程度の知識を持っていたこともあって、ネットの情報を読むことが主な方法でした。
基本的なことは上記で紹介した本にも載っているので、そちらを熟読されるのがいいと思います。

ちなみに、「役に立たなかった」本の筆頭が、「建築家と建てた家」の実例がたくさん載っているタイプの本(大判のムック的なものが多い)でした。
これらは、利便性より見た目のインパクトやデザイン重視だったり、個性が強すぎて汎用性がまったくなかったりして、本当に参考にならなかったですね。

逆に、「工務店で建てた家」の実例をまとめたムック本も少ないながらあるのですが、そちらはなかなか役に立ちました。
具体的にいうと、こちらです。


アトリエ建築家とつくるマイデザインハウス 1,2,3
別冊・住まいの設計 ムック
ハイアス・アンド・カンパニー株式会社

タイトルとは違って、工務店で作る家の実例集です。身の丈にあった、実用的な家が多く、こちらはとても参考になりました。

さて、今回はほとんどソフトと本の紹介だけになってしまいましたが、次回は実際にこれらの本やソフトを導入してから、我が家の土地探しがどんな風に変わっていったかを書いていきたいと思います。
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2015年06月22日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(24)

土地探しを始めて、気になった土地に対して、仲介業者とつながりのあるビルダーさん等に「参考プラン」としてその土地に入る建物の間取りを設計してもらう、ということを繰り返してみた結果、分かったことは、

所詮「参考プラン」で出てくる間取りなんてレベルが低くて全然使えない。

ということでした。

もちろん、無料サービスなので多くは望めないですし、実際に土地の調査をしているわけではなく単に不動産業者の持っているイラストレベルの土地図面と「顧客の希望」だけでざっくり作っているわけですから仕方ないのですが、まあ率直にいって、建売で実際に建っている家よりも使えない間取りのオンパレードでした。

今でも覚えているのは、南向きの土地に、南入りの玄関、玄関脇に「南向きで玄関から丸見えのトイレ」を設置し、さらにキッチンまで南側にあって、玄関とトイレとキッチンで南側を占領してしまって肝心のリビングが南面しておらず西向きという、素人でも作らないようなありえない「参考プラン」でした。

この参考プランを作ったのは、とても有名な某パワービルダーさんでしたが、さすがにこのプランには、手配した仲介業者さんも苦笑していました。
(参考までに書いておくと、キッチンは食品を扱うので厳しい直射日光の入りやすい南向き・西向きは避けるべきとされており、北向きもしくは東向きがいいと言われています。)

他の参考プランはここまでひどくはなかったですが、それでも、こちらの希望を「とりあえず入れてみました」レベルのものが多く、いかにも使いにくそうな間取りばかりで、検討のたたき台にするのも難しいという印象でした。

こうなってくると、私みたいな性格の人間が考えることは、1つしかありません。

そうです、

こうなったら、自分でプランを作ってしまおう。

となったわけです。

自分自身で間取りを作るために、最初はいくつか間取り設計用のフリーソフトを試してみましたが、思いのほか使いにくく、結局、市販のパッケージソフトであるこちらを購入することになりました。


3Dマイホームデザイナー12
メガソフト

3Dマイホームデザイナー オフィシャルガイドブック 2014
シジシンデザイン室 (著),

かつては間取りソフトもいくつか有力なものがあったようですが、淘汰されて現在は一般ユーザー向けではほとんどこれが唯一の主力市販ソフトといってもいいのではないかと思います。
(私が実際に買ったのはこれのバージョン違いです。上記は現時点での最新版です)

ソフトにも解説書がついている(「解説書付き」のソフトを買った場合)のですが、私はさらに追加して、こちらの本も買いました。


家族でつくる「間取り」の教科書 単行本
小池 康壽
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2015年06月15日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(23)

土地から探して家を建てる場合、最も「建売を買うのに近い」スタイルとしては、参考プランの作成からビルダーの選定まで、土地を扱う不動産仲介業者に任せてしまってワンストップで家造りをまとめてしまうやり方です

私も、当初はそういったやり方で土地探し(+家造り)が完結できるかな、と考えながら土地探しをスタートさせたわけですが、なかなかうまくいきませんでした。

その1つの理由としては、土地ごとに、あるいはビルダーごとに、出てくる「参考プラン」の中身がまちまちで、かつあまりクオリティが高くなかった、ということがあげられます。

私は、最終的に購入する物件が決まるまで、手当り次第にたくさんの不動産仲介業者に連絡をとり、物件を見せてもらっていました。
その結果、その業者ごとにつながりのあるビルダーが異なったり、同じビルダーでも担当の支店やつながりのある設計者が異なることがあり、異なった物件にそれぞれ参考プラン作成の依頼を出すたびに、毎回間取りも見積もり金額も全然違うものが出てきました。

こうなってくると、土地によって間取りや見積もり金額が異なるのが、土地の特性によるものなのか、参考プランを担当した設計者の個性によるものなのか、建物の仕様やグレードの違いによるものなのか、ビルダーの建築単価の高い・安いによるものなのか、そういうことが全然わからないため、比較のしようがなくなってしまうわけです。
そして仲介業者、もしくは土地によっては、最初から参考プランが作成されていることもあり、そういった物件については改めて参考プランを作ってもらえないことも多く、比較をより難しいものにしていました。

また、せっかく希望条件を出してわざわざ参考プランを作ってもらったにもかかわらず、出てきた参考プランが希望した条件と合致していないケースもしばしばありました
この場合も、参考プラン作成を無料のサービスとしてお願いしていることもあり、プランの作り直しを依頼することはなかなか難しかったりします。

こういった状況なので、仲介業者めぐりをして気になった土地への見学を繰り返していくと、いちおうそれぞれの土地に参考プランがついていって「土地+建物」の比較検討ができる状態にはなっていくのですが、その肝心の建物が間取りもグレード感もバラバラで、到底比較できる体をなしていない状態になっていってしまったわけです。

そしてもっと致命的なことは、

どんなに参考プランを作ってもらっても、「これは希望通りだ!」という、納得できるプランを作ってもらえたケースが1つもなかった。

ということでした。

このことが、この後の私の土地探しの基本スタイルを大きく変えることにつながっていきます。
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2015年06月01日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(22)

さて、我が家の家探しが「建売住宅さがし」から「土地+注文住宅さがし」にシフトしたことで、「どんな家がほしいか?」ということを考えるプロセスは、

[建売の場合]
 いくつかの条件で絞り込んだ(実際にそこにある)物件を比較検討して、希望に合致していて最も気に入った物件を選ぶ。

というものから、

[土地からの場合]
 ゼロから、あらゆる条件を考慮して「こんな家を建てたい」という(まだ実際にあるわけではない)プランを立て、それを基準にして「そういう家が建つ土地」を探し、そのうえで「そういう家を予算内で建ててくれる業者」を探し、「実際の間取り」を設計し、設備等の仕様を決め、そして実際に家を建てる。

という、はるかに複雑なものに変わります。

ただ、実際のところ、この「土地探し」というのも、不動産仲介業者のトークをそのまま鵜呑みにしている限り、一見簡単に見えたりするのです。
というのも、不動産仲介業者が土地を紹介するときに、建物の「参考プラン」というのを用意してくれることが多いからです。

この「参考プラン」というのは、「この土地にはこういう家が建ちますよ」という間取りを仮に設計してくれているものですが、ちゃんとそれぞれの土地ごとに設計されていて、値段の見積もりもついているので、「建物参考プランつきの土地」の物件広告を見ると、あたかも建売住宅と同じような形で、「どんな家がいくらで手に入るか」が分かるようになっています。

この「参考プラン」は、土地を販売している時点で最初から用意されていることも多いですし、ある程度本気で検討している(条件が合えば申し込んでもいい、くらいの気持ちを持っている)土地であれば、自分の希望条件を伝えて、新たに最初から設計してもらうこともできます。
この「新たに設計してもらう」場合、設計してくれる業者はその不動産仲介業者と関係のあるパワービルダーや工務店などになりますが、例えば我が家なら、

・4LDKの間取り
・LDKと水回りは1階
・トイレは各階に1箇所
・カースペース2台分
・グルニエ(屋根裏部屋)を設定


くらいの、まあ大雑把な要望を伝えることで、「希望する間取りがその土地に入るかどうか」、「入るとすれば、とりあえずどんな間取りがありうるか」、「そういう建物を建てた場合、建築費はだいたいどれくらいになるか」を確認することができます。

ですから、最も簡単な流れで「土地探し」をするとすれば、

・不動産仲介業者に土地を紹介してもらう
・その仲介業者と取引のあるビルダーに、こちらの希望に合わせた参考プランを入れてもらう
・気に入ったらその土地を購入
・参考プランを入れてもらったビルダーと建築請負契約を結んで、参考プランを出発点に家を建ててもらう


というやり方も考えられるわけです。

この時点で、私には仲介業者が出してくれる参考プラン以外にその土地にどんな家が建つのかが分かる情報がありませんでした。
ですので、まずはこの「参考プラン」をまさに参考にして土地探しを始めたのですが、なかなかうまくいきませんでした
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2015年05月25日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(21)

さて、建売住宅、中古住宅、どちらも希望に近い条件の家が見つからず途方にくれていたところ、実は注文住宅であっても業者選び次第では建売と同等もしくは建売+αくらいの金額で家が建てられる(かもしれない)、ということが分かり、にわかに「注文住宅の研究」、そして家探しならぬ「土地探し」が始まりました。

もちろん、建売や中古住宅探しも続けていたのですが(もし希望に合うものがあれば、間違いなく注文住宅よりも安く済むわけですから)、このときからはそれに加えて、「土地+注文住宅」という選択肢に手を広げて探し始めた、ということになります。

でも、建売の場合と比べて、土地+注文住宅で家探しをするのは、難易度が飛躍的に上がります

まず、ただの「地面」として売られている土地を見て、そこにどんな家が建てられるのかが分かる、そういう知識をちゃんと持っていることが求められます。
それがひいては、「その土地の価値がちゃんとわかる」ということにもつながるわけです。

建売りの場合、土地には既に「ちゃんと各種法令をクリアした家」が建っており、買う側はその家をみて、希望に合っているかどうかを評価して買うかどうかを決めれば終わりです。
建売りの家を買った後で「思ったような家が手に入らなかった」ということはありえません。
住んでみたらちょっと違った、ということはあるかもしれませんが、例えばそもそも「4LDKでカースペース2台つきの家を買ったつもりだったのに、買ってみたら実は3LDKでカースペースは1台分しかなかった」なんていうことはないわけです。

ところが土地から始める場合は、全然状況が違います。
各種法令の制約や構造上の問題等により、素人が土地だけを見て最初に「こういう家をこんな風に建てたい」と思ったような家が建たないことはザラにあります。
というより、(これは我が家の場合でもそうでしたが)土地から始める場合は、当初イメージしていたとおりの、完全に想定のままの家が建つことは、まずないと考えたほうがいいかもしれません。

ですから、逆の言い方をすると、「どんな家を建てたいか」というイメージを強く持ち、そのなかで優先順位も決めておくことがとても重要で、実際に土地を選び、建築業者を選び、図面を引いて、家を建てていくプロセスのなかで、絶対に譲れないポイントについては時間やコストが余計にかかっても妥協せず、それほどでもないポイントについては諦めたり代替的な選択肢を選び直すなど、柔軟な対応をすることが求められるわけです。

そのうえで、土地の用途地域、建ぺい率、容積率、斜線規制、高さ規制といった建築基準法関連の土地規制について勉強し、「この土地にはこの間取りの家が建てられる」ということを自分で判断できるようになることも、間取りやコストにこだわった土地探し、家造りを実現するためには不可欠だろうと思います。

私も、「土地から探す」という選択肢を検討し始めて、不動産業者から土地を実際にいくつか見せてもらったところで勉強不足を痛感し、法令や建築についての勉強を始めると同時に、「我が家にとって必要なのは、どんな土地なんだろう?」ということをじっくりと考え始めました。
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2015年05月18日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(20)

ネットで物件を探し、ちょっとでも興味のある物件を見かけたら扱っている不動産店に連絡して見せてもらい、また、駅前の大手系の不動産店に飛び込みで入って希望を伝えて条件にある物件を見せてもらったりしているなかで、希望に近い物件というのは実はほとんどない、ということが分かってきました。

そのことは、物件を見せてもらった不動産店の営業の方にも話していたのですが、あるとき、営業の方から言われたことが、「だったら土地から探して注文で建てたほうがいいんじゃないですか?」という話でした。

私としては、当然に「いやー、もちろんそうできればそうしたいんですが、注文住宅となると高いですし、ぜったい予算オーバーですよねー」みたいな感じで返したわけですが、そこで向こうから言われたことは、「いや、建ててもらう相手を上手く選べば、建売りから予算を少し増やすだけで、十分注文住宅を建てることもできますよ」というお話でした。

そして、実際に見せてもらったのが、土地として売りに出ている物件に、「参考プラン」として作られていた注文住宅の見積もりでした。

…え?こんな値段で建てられるの?

そこに書かれていた金額は、単に建物の建築価格だけでなく、インフラの引込み費用や外構工事(建物以外の、駐車場の舗装やブロックフェンスや機能門柱の設置などの工事)の費用も概算で加算された、いわゆる「総額見積もり」になっており、その金額は意外なほどリーズナブルでした。
土地の値段と合算した全体の費用としても、私が建売住宅を買うつもりで想定していた予算の枠内(かなり上限に近いほうでしたが)に収まるレベルだったのです。

「こんな安い値段で注文住宅を建てられるのは、いったいどういう業者なんですか?」という質問に対して返ってきたのは、私もよく知っている業者でした。
それは、建売住宅をたくさん建てている、いわゆる「パワービルダー」と呼ばれる業者による見積もりだったのです。
建売と同じような部材を使って、建売と同等の(つまり、有名ハウスメーカーほど立派なものではないけれど、建売と同等水準はクリアした必要十分な水準の)クオリティの注文住宅を、建売の建築価格プラスアルファの値段で建てる、建売系のパワービルダーに注文住宅を依頼すると、そういうスタイルで家を建ててくれる、そういう選択肢があるということを、このとき初めて知りました。
注文住宅といえばテレビで宣伝して豪華なモデルハウスを建てているようなハウスメーカーにお願いするイメージしかなかった私にとって、それは大きな驚きでした。

そしてこの日から、我が家にとって「注文住宅で家を建てる」という選択肢が、にわかに現実味を帯びてきたのです。
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2015年05月11日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(19)

さて、前回、家探しを始めたころの私にとって、注文住宅といえば「3000万円」というなんとなくの相場観があったわけですが、それは、私の実家の田舎のほうで、周囲で新築で家を建てるときの相場として、何度も耳にしていた金額だったからです。

実家は関西の田舎にあり、そのエリアの地価は当然にいま住んでいる首都圏エリアよりずっと安く、1000万円以下で十分に広い土地が手に入ります(最近の地価動静はよく知らないのでわかりませんが、それほど変わっていないんじゃないかと思います)。
そんな「広い土地」に、和風の立派な家を注文住宅で建てるのが、実家の方ではごく当たり前の「新築住宅の建築」の風景であり、逆に言えばそれ以外の選択肢は事実上なかったといえるように思います。
うちのほうでも、駅に近くて多少は市街化されたエリアだと建売もそこそこあるんですが、駅から車でしばらく走るような実家近辺では、土地は土地として売られているのが当たり前で、建売になっているほうがむしろレアだったんですね。

「別の選択肢が事実上ない」ということのもう1つの影の理由は、「近所への見栄」ということもあったようです。
うちの近所では、ある特定のハウスメーカーの影響力が非常に強く、新築の家はどこもかしこもそのハウスメーカーの注文住宅でした。
そのハウスメーカーの坪単価はかなり高いのですが、どうも一度耳にはさんだところによると、そこではない、もっと安いハウスメーカーでお願いすると、近所からバカにされるということが実際にあったようです(これまた、私の学生のころの古い話ですので、最近は変わっているとは思いますが)。

「近所に恥ずかしくない家」というコンセプトは、家のスペックや装備にも影響してきます。
屋根は必ず日本瓦で寄棟造、立派な玄関、高い塀囲いと日本庭園、屋根付きカーポート、総二階を避けた立体的な造形、そういった家を建てて初めて、周囲からあそこは「ちゃんとした家」を建てた、と評価されるという、まあ都会ではあまり考えられないような風潮がありました。

そして、そういう家を建てるとなると、どうしても最低ラインで建物3000万円、実際にはそこから(豪華な装備分だけ)どんどん高くなっていく、といったことがあったわけです。

また、そういった豪華設備を抜きにしても、実家のエリアで建てられていた建物の延面積がかなり大きかったということも、当時聞いていた予算総額が大きかった理由ではありました。
一般的に、注文住宅というのは「坪単価」によって建築金額のベースが定められていて、その部分については建築コストは延床面積に対して単純に比例関係にあります。
ですから延床面積50坪の家であれば、単純計算で延床面積25坪の家の倍してもおかしくない(実際には広くなると多少は割安になりますが)わけで、50坪で3000万円と聞いて「高い」と感じても、25坪で1500万円ならむしろ「安い」と感じたりもするわけで、私の中の「注文住宅=3000万円」というイメージは、いずれにしてもあまり正確なものではなかったということになります。

ともあれ、私自身は当初、「注文住宅は高すぎて到底予算内では手が届かない」と考え、検討の対象にすら入れていませんでした。

この状況を変えたのが、建売住宅を探してとある不動産仲介業者の店を訪れたときのなにげない会話でした
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2015年05月04日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(18)

そんなわけで、我が家の家探しは「いくつかの候補で迷う」といった以前の段階、「そもそも候補に入れられるような物件がほとんど存在しない」というところでいきなり頓挫してしまいました。

建売には、自分たちが希望するようなスペックの家は、一言で言えば「売る側があまり儲からないから・うまみがないから」という理由でほとんど存在せず、中古住宅はそもそも流通量が少なく、希望するスペックに合った物件を細かく探すというよりは、実際に売られている物件でたまたま条件が合えばお買い得なこともある、といったものでしかなく、今回の我が家のように、「近接エリア内での戸建て→戸建ての住み替え」という、「希望する物件スペックありき」の物件探しにはどちらもまったく向いていないことが分かってきたわけです。

もちろん、この問題をダイレクトに解決する方法が1つあることは、最初から分かっています。

新築の注文住宅を建てる。

この選択肢であれば、単に「スペックを満たす」という条件だけで考えれば、間違いなく希望を満たした、条件に合致した物件を手に入れることができるでしょう。

ただ、この選択肢は、当初ははなから外して考えていました。

その理由は、やはり費用の問題です。
注文住宅というのは、建売と比べればとにかく高くて、建売(ないし中古)住宅の予算しか想定していない我が家にとっては高嶺の花でとても手が届かない、と考えていたからです。

今回は、今まで住んでいた家よりも「広い家」を探していますから、その分、土地代も高くなります。
希望エリアの土地の坪単価(実売)はだいたい110万円から135万円といったところで、現在住んでいる家のエリアより若干安いですが、それでも上記レンジの上の方に入っていますから、それほど大きな違いはありません。
このようなエリアで、現在の家よりも6坪=20m2ほど広い土地を手に入れようとすると、それだけで110〜135×6=660〜810万円余計にかかる計算です。
現在の家を売却して次の家の資金にする計画でいたわけですが、現在の家は建売かつ築10年以上たっていますから、土地代に上乗せして「売れる」価値としてはまあ500万円程度だと考えると、

・現在の家を売っても、新しい家の土地代さえ全額はカバーできない

という事態になることがほぼ確実です。(広くなる分の土地代>現在の家の建物部分の売値、となるため)

ここで、次に買う家が建売だとするなら、土地代に上乗せされる「建物代」は相場的には1500万円程度、売れ残って値下げされたお買い得物件なら1000万円程度しか上乗せされていないこともありますから、売買での仲介手数料や引っ越し費用等を考慮しても、住み替えによって生じる新たな負担は2000万円以下に抑えることが可能と思われます。

ところが、注文住宅ではこうはいかないでしょう。
当時の私の中では、「注文住宅=3000万円」というのが、1つのはっきりしたイメージとしてありました
そのイメージが生まれた理由については次のエントリで書くつもりですが、ともかく、注文住宅だと最低3000万円はかかるから、土地代と合わせた住み替え費用総額は予算をはるかに上回るものとなり、土地代の不足分や各種別途費用とあわせて、4000万円近い新たなローンを抱えなければならなくなるんじゃないか、そう考えていました。
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2015年04月27日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(17)

さて、娘のために新しい家を探して始めてみて、新築戸建に希望ぴったりの物件がないため、手を広げて中古戸建も検討対象に加えることにしたわけですが、そもそも中古戸建は流通量が少なく、同じ条件で検索すると新築戸建よりも条件に合致する物件がはるかに少ないことが分かってきました。

さらに、問題はこれだけではありませんでした。

実際に、絞り込みの条件をかなり緩めて、何とか(検索条件上)希望に近い中古戸建をピックアップしてみた結果、もう1つの興味深い結果が浮かび上がってきました。

それは、我が家の希望条件に合致する中古住宅のかなりの割合が「二世帯住宅」だった、ということです。
まず、駐車スペースを2台分確保する時点で、その家が二世帯住宅である確率が飛躍的に高まります。
これに、3階建てではなく2階建てを希望したり、土地面積を広めに想定したりといった条件が重なると、印象として、検索に引っかかってくる家のうち半分くらいが二世帯住宅になっていました。

でも、いろいろ考えてみたのですが、二世帯住宅では、かなり無理をしても我が家では「使えない」という結論になりました。
何より、通常の戸建てのせいぜい1.2倍とか1.3倍程度の床面積の家を二世帯にしているため、部屋の数は多いもののそれぞれが狭く、収納も少なく、何よりも6畳程度の「お茶の間」的LD+古いアパートのような狭さのキッチン、みたいなLDKが2つある、といった使えない間取りになっているのです。
長女と妻は自宅にいるほとんどの時間をLDKで過ごしますから、これだけはありえないでしょう。

そして最後に、なぜここまで「条件に合致する中古戸建が少ないのか」というもう1つの大きな理由として、「売り出されている価格が相場を無視して高すぎる」ということがあげられます。

戸建ての値段は、ごく簡単に計算するなら、その家の面した道路に設定された路線価を1.3倍ほどして土地の値段を求め、そこに建物の価値を加算すれば求められます
日本の木造家屋は築20年でほぼ価値がゼロになることと、有名ハウスメーカーの注文住宅で高い家を建てても、中古になってしまえばその建築価額は維持されず、建売りよりちょっといい程度の評価にしかならないことを考えると、築10年の家の建物の価値は、4LDK程度の家なら高くても1000万円が関の山でしょう。建売ならさらに下がって数百万といったところでしょうか。

だとすれば、築10年程度の4LDKの中古戸建の値付けは、土地の値段(路線価の1.3倍)+1000万円以下でなければおかしいはずですが…。

実際には、この計算から求められる適正価格で売られている物件はほぼ皆無で、それより1000万円近く高く売られている物件がザラにあります。
その結果、土地の値段+1500万円程度で売りに出されている新築建売よりも高い、築10年以上の中古戸建がぞろぞろと並ぶわけです。
下手をすると、もはや建物価値ゼロになっているはずの築20年以上の中古戸建が、土地の相場+1000万円よりも高く売られていたりして唖然とすることもしばしばです。

こうなってしまう理由は、値段をつけている売り主がプロの不動産業者ではなく、個人であることによるものが大きいのだと思います。
土地の現在の相場、建物の経年による急激な価値の下落、周囲の新築物件の価格などを考慮せずに、「買った値段がいくらだったから」という理由で、そこから少し下げただけの値段をつけて売りに出されてしまう物件がとても多い、ということを、不動産業者の方からも聞きました

ともあれ、そんなこんなで、中古戸建は流通量も少ないし、スペックも(二世帯住宅だったりして)合わないし、しかも値付けがムチャクチャで割高な物件だらけ、ということで、結局、少なくとも我が家にとっては検討対象にはほとんどならないことが分かりました。

我が家の家探しは、またもや振り出しに戻ってしまったわけです。
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2015年04月20日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(16)

さて、現在住んでいる家よりも少しだけ広い家を郊外に探そうとして、建売りではそういうスペックの家がほとんど存在せず、いま周囲に建つそういう家はすべて注文住宅だった、ということに気づいた私たちは、検討の範囲を「建売住宅のみ」から少し広げて、「中古住宅」も探してみることにしました

中古住宅のなかには注文住宅も多数存在するので、それなら私たちの希望スペックに近い物件もたくさんあるんじゃないか、という期待です。

でも、この期待は(この期待「も」?)、いくつかの角度から、裏切られることになります。

まず、戸建ての中古住宅というのは数が非常に少ない、ということ。

そして、建売りと違って注文住宅も多く含まれる中古住宅では、「売れ筋のスペック」から外れた物件も多いのですが、その「外れ方」が、我が家が希望するような方向とは合致しない場合がほとんどだということ。

そして、中古住宅というのは売り主が個人であることが多いためか、「相場観がメチャクチャ」なことが非常に多いということ。


こういった理由から、中古住宅を探してみた結論は、「これならまだ新築戸建のほうがマシ」というものでした。

いかに「中古の戸建て」が不作かということは、実際に大手不動産サイトである「SUUMO」さんで東京の不動産を検索してみるとすぐ分かります。

いまこの原稿を書いている時点で、「東京の中古の戸建て(所有権)」は、5042件でした。ただし、戸建てには大きく分けて「2階建」と「3階建」があり、この2つはまったく別カテゴリと言えますから(建っているエリアの用途地域からして違います)、「東京、所有権、2階建」という中古戸建をみることにすると、3824件となります。
ここから、「現在の家より古い家や、駅遠の立地は避けたい」ということで「築10年以内、駅徒歩10分以内」という条件を加えると、もう325件まで減ってしまいます
(ちなみに、ここまでの条件を中古マンションにあてはめると2663件となり、中古戸建の8倍以上あります)

さて、この325件をさらに絞り込んで、「5500万円以内、土地110m2以上、建物90m2以上、4LDK以上」という条件を加えると、件数はなんと31件まで減ります。「東京都全域」で、これだけしかないわけです(もちろん、首都圏の他県を加えれば増えるでしょうが、ここはあくまで検索例ということで)。

ここにさらに「私の勤務先まで通勤60分以内」という条件を加えると…たった5件!
そして、「駐車スペース2台分」を加えると、見事に0件になりました

これでは、希望する沿線とかを選ぶ以前の問題です。

ちなみに、この条件が厳しすぎるわけではないことを示すために、上記とほぼ同じ条件で「新築戸建」を検索してみましょう。
「東京の新築戸建(所有権)」で10465件、2階建に限定して7869件、駅徒歩10分以内で2898件、「5500万以内、土地110m2以上、建物90m2以上、4LDK以上」で601件、「通勤60分以内」で189件、「駐車スペース2台」で78件となりました。

中古戸建で「0件」になった条件で、まだ80件近く物件が残っています
ここから、まだ沿線を絞り込むこともできますし、通勤時間などの条件をさらに厳しくすることもできるわけです。

簡単にいうと、「中古戸建は、新築と同じ条件でさがしても、新築よりショボイ物件しか見つからない」という驚愕の結果になるわけです。

さらに、問題はこれだけではありません。
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2015年04月13日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(15)

さて、そんなわけで、建売住宅というのは本質的に「企画物件」であって、「売れ筋」かつ「利回りがいい」企画だけが選ばれて量産される構造があるため、以下のような似たりよったりの物件が、エリアだけを変えてずらりと立ち並ぶという、バリエーションの少ない状態になっていることが分かりました。
(まあ、これは考えてみると割とマンションでも同じですね。)

1)3階建ての狭小住宅。



 60〜70m2程度の狭い土地に建てられる3階建てのプラン。
 1階がくり抜かれて車庫と玄関(広さによっては+納戸)になっていて、2階がリビングや水回りの生活空間、3階が子ども部屋や寝室になっている間取り。
 建物の床面積は90m2程度あるものも多く、土地の狭さとは裏腹に、実は2)よりも広い家が建つ。間取りは4LDKや3LDK+Sなど。2階のLDKには吹き抜けが設定されることが多い。
 いわゆる「えんぴつハウス」であり、縦に細長い家が数件並んで分譲されるイメージ。隣家との間隔は非常に狭く人が通れないほど。

2)土地100m2、建物80m2の低層2階建て住宅。



 2階建てまでの家しか建てられない「低層地域」に建てられる2階建て住宅。
 建ぺい率に余裕があるので、建物とは独立した1台分の駐車スペース+小さな庭などがあり、隣の家との間隔にも余裕がある。
 建物の広さが80m2までしかとれないので(容積率80%の場合)、間取りは3LDKが中心で4LDKだと各部屋が残念な広さになる。
 住宅街で相続のために売りに出された広い土地が2〜4分割されて建売り分譲されるようなイメージ。

建売りで売られているのは、ほぼほぼ上記の2つのどちらかか、さらにここからスペックを落として(=狭くして)格安物件として売られているかだという印象です。

逆に、このスペックよりも「上」で売られている建売住宅は、ほとんど見当たりません。
特に「駐車スペース2台分」というのは、およそ東京エリアの建売ではほとんどないと言っても過言ではないと思います。

建売住宅が、これほどまでに「ワンパターンの狭い企画」の範囲内だけで売られているとは、これまでまったく気づきませんでした。
前回、2004年にいまの建売りを買ったときはそういうことにまったく気付かなかったのですが、それは、当時私たちが探していた物件の条件がちょうど建売の「売れ筋」に合致していたので、気付かなかっただけだったのです。

では、先にも書きましたが、なぜ周囲の家をざっと見回したときには、我が家が希望するような条件に合致した家がいくらでも見つかるのでしょうか?

この謎については、「建売りの現状」を知ってから改めてそういう家を見てみて、ものすごくシンプルな「答え」があることに気づきました。
つまり、そういう家はすべて、

建売住宅ではなく注文住宅だった。

ということ
です。

これは、家を買ったり建てたりした経験のある人には常識なのかもしれませんが、建売住宅というのはあくまでも「ミニマムの水準を満たしたベーシックな家」というラインナップ「だけ」しか存在しておらず、それよりもスペック的に(それは建物の面積も含みます)少しでも上の家は、注文住宅でのみ供給されている、ということだったわけです。

でも、この事実に最初に気づいた時点では、それでも注文住宅を建てるなんて予算は用意できないから、何とか別の選択肢がないだろうか、と悩んでいました。

そこで「建売り住宅」に続く第2の選択肢として、「中古住宅」を探し始めたわけです。
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2015年04月06日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(14)

前回書いたとおり、家探しを始めてすぐに、我が家が希望する条件に合致する建売住宅は、市場にほとんど存在しないことが分かってきました。

その理由の第一は、そういう条件に見合った家を建てるには一回り広い土地面積が必要で、そうすると建売り住宅の売り出し価格が一般的な売れ筋の価格帯よりもかなり高くなって「売れない物件」になってしまう、ということでした。

でも実際には、それだけが理由ではありません。

もしそれだけが理由なのであれば、あえてニッチな市場を狙って一定量の建売り住宅が供給されてもおかしくありません。
でも実際には、こういう「土地の広い建売り住宅」を建てるのは、業者側にとって「おいしくない、儲からない」という事情があり、だからこそ「供給されない」ようなのです

たとえばここに、400m2くらいの土地があったとします。
もしこの土地を3つに分割して、大きめのゆったりした4LDK+駐車場2台という家を建売りで建てて売りに出しても、割高感が出てまず売れません。結局、値下げして売らざるを得ないことになります。
それなら、最初から4分割して、3LDK+駐車場1台というコンパクトな4軒の家を建てた方が、値ごろ感が出て売れやすく、しかも3軒ではなく4軒も売ることができる、ということで、売り上げの合計もずっと大きくなることがほとんどです。

一般的に、家が小さければ小さいほど、売り出し価格の坪単価は割高となります。
これは、もちろん建築単価自体が割高になるということもありますが、それ以上に、家を小さくしてたくさんの人に売ったほうが土地としての「活用密度」、付加価値が上がり、投資不動産として利回りが良くなっていく、という傾向があることも見逃せません。
いわゆる投資マンションがことごとくワンルームマンションばかりで、ファミリー向けの物件を投資対象にする業者も投資家もほとんど存在しないのも、これと同じ構造です。

このような「不動産に投資する側・売る側」のメカニズムが働くために、建売りの企画というのもほとんど常に、「その土地で可能な最も細かい区画に分けて、コンパクトな家を建て、割安感を出してできるだけ多くの人に売る」といったものになってしまうわけです。

都心ではなく郊外にいけば土地が安くなるから広い建売りが選べるのでは?と思ったりもしますが、実際にはそうではなくて、郊外で家を探す人はそのぶん予算を下げて探しているので、結局同じような割安の企画の建売りばかりが流通する結果になってしまうわけです。

もちろん、「4LDKで駐車場2台」という建売りも、探せばあるにはあります。
でもそういった物件はたいてい、「駅から遠い」のです。
それは結局、建売りというのは「売れる値段帯」が決まっていて、その範囲内で「広い家」を建てようとすると、どうしても地価の安い「駅から遠い家」になってしまう、というからくりがあるわけですね。
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2015年03月30日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(13)

希望の条件に合う建売りを探し始めてすぐ、「そんな建売りはほとんど市場に存在しない」ということに気付かされることになりました。

私の中で、最低限これだけは譲れないと考えていた条件は(再掲しますが)だいたい次の4つでした。

1)駅近徒歩圏の物件であること。
2)駐車スペースを2台分確保していること。
3)狭小部屋のない4LDKの間取りであること。
4)一種低層地域の2階建て住宅であること。


不動産についてご存知の方ならすぐに気づくとおり、これらの条件をすべて満たすために絶対的に必要なものは、一定以上の「土地の広さ」になります

4)の条件があるため、都心によくあるような3階建ての狭小住宅は対象から外れます。
また、3)にあるとおり、一種低層の土地に3LDKではなく4LDKの家を建てようと思うと、土地面積は100m2(30坪)では足りず、最低でも110m2(33坪)、できれば120m2(36坪)程度欲しくなります(建ぺい率40%、容積率80%の場合。50-100%の場合、もう少し狭くても4LDKは建ちますが、その場合2)の駐車スペース2台分が確保できない可能性が高くなるため、やはり最低ラインは110m2程度になるようです)。
また、2)の駐車スペースの条件を満たすためには、土地の形は整形地に近くなければならず、かつ、かなり余裕をもった建物配置が求められます。
そして、そんな土地を、1)の条件にあわせて比較的地価の高い駅近エリアに確保しなければならないわけです。

一方、首都圏の住宅用不動産の価格を決める最大の要素は、言うまでもなく「土地の面積」です。
首都圏の建売住宅の場合、いわゆるパワービルダーと呼ばれる建築業者が超ローコストで規格化された家を建てるため、土地と建物のコスト比率は、通常でも3:1とか、ひどいのになると4:1とか、そのくらいになります。
しかも、土地だけじゃなく家の方も、建築費は「坪単価」が基準になるので、土地の広さに比例して値段が上がっていきます。
つまり、土地の面積が家の値段をほぼ決めるといっていいわけです。

首都圏で、「売れ筋の(閑静な住宅地の2階建ての)建売り住宅」の相場スペックというのは、概ね、

・100m2(30坪)程度の土地に、
・間取り3LDKの建物、
・駐車スペース1台分。


というもので、これだと同じエリアで売っているファミリー向けマンションと同じか、わずかに高い程度の値頃感が出せることが多いようです。

ここで、同じエリアで100m2ではなく120m2の土地を確保し、より広い家を建てようとすると、ほぼ単純にコストが20%アップします。
首都圏で家を建てるコストが20%上がるということは、シンプルに、売り出される価格が1000万円程度高くなるということです。

マンションや建売りを買いたいと思う人の多くにとって、ある物件の価格が他の物件と1000万円違っていたら、もうそれは「自分たちとは関係のない、検討対象外の物件」と映るでしょう。

そんなわけで、我が家が希望する条件に合致した建売住宅というのは、売れ筋から大きく外れてしまうため、企画されず、市場にも出てこない、ということになるわけです。
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2015年03月23日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(12)

さて、住替えのための家を郊外に探そう、ということで、さっそく不動産情報サイト等を活用して希望する条件の家を探し始めたのですが、ネットサーフィンを始めてからわずか2,3日で、かなり重大な事実が判明してきました。

その「事実」とは、シンプルに、

・希望する条件に合った家がほとんど市場に存在しない!

ということでした。

といっても、私が希望していた条件というのは、少なくとも私からみれば「ごく当たり前」の条件ばかりで、特殊なものはまったく含まれていません。

具体的には、

1)駅近の物件であること。具体的には最寄り駅から徒歩12分以内くらいでバス利用なし。
2)妻の実家の両親がいつでも来られるように、駐車スペースを2台分確保していること。
3)子ども部屋以外はすべて6畳以上、主寝室は8畳以上を確保した、4LDK(以上)の間取りであること。
4)今までと同等の住環境を維持するため、一種低層地域の2階建て住宅であること。


実際、周囲を見渡しても、こういった条件を満たす家はいくらでもあります。ですから、特にハードルが高い条件ではなく、たくさんの物件の中から選べるだろうと思っていたのですが、この条件をすべて満たす建売り住宅は、ほとんどありませんでした。
これは、現在も状況は変わっていないと思いますので、首都圏エリアの住宅情報サイトで実際に検索してみるとすぐわかります。

なぜでしょうか?

これはたくさん物件にあたって、だんだん気がついたのですが、私が上記であげたスペックは、

・建売り住宅を買いたい層に人気のある=売れやすいスペックではない。
・建売り業者にとっても、利益を最大化しにくいスペックである。


というのが理由だったようです。

簡単に言ってしまうと、私があげた条件をすべて満たす建売り住宅を作ると、建売り住宅としては割高になり、よく売れる価格帯をオーバーして売れない物件になってしまう、ということだったのです。

建売り物件は、売れやすい価格帯がだいたい決まっています。
簡単にいうと、「同じエリアで家族向けの新築マンションを買うのと同じ価格帯に収まっていること」が、「売れる建売り住宅」の条件になっているらしいのです。
それによってお客さんに「マンションか、一戸建てか」という選択肢を提示して、「やっぱり土地付きがいいよね」という形で建売りを買ってもらうというのが、建売りのセールスの一連の流れとしてあるわけですね。

ところが、私の希望する条件をすべて満たそうとすると、どうしてもその「売れ筋」から外れてしまうのです。
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2015年03月16日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(11)

前回書いたとおり、私は不動産を買うときには、実際に現地に足を運び、物件をたくさん見て多くの業者の方と話し、買いたい物件やエリアについての「カン」みたいなものをしっかり身につけたうえで、物件を選ぶようにしています。

もはや物件情報はみんなネットワークで共有されているから同じエリアに建ち並ぶ複数の業者をはしごしても意味がない、という意見もありますが、実際に動いてみるとこれはまったく正しくないことが分かります。
同じエリアで同じ希望条件を伝えても、営業マンが勧めてくる物件が丸かぶりすることはほとんどなく、そこでどういった物件を案内してくるか、現場でどんな説明をしてくれるかといったことによって、営業マンのセンスや能力が分かったりします。

そんなわけで、現地で実際に訪問・見学する物件の数はこれまでのどの不動産の購入の機会においても2桁に優に達し、だいたい最低でも20件ほどは現地で実際の物件を見ています。

後述しますが、今回は買う物件が「建売住宅」→「土地」と途中で変わったこともあり、エリアの選択にも相当悩んだこともあって、建売と土地を両方足すと50件ほども現地を見ることになりました
さらにその先に「工務店選び」「間取りの打合せ」「ショールーム巡り」「仕様打合せ」「外構業者選びと打合せ」など、ありとあらゆる要素でいろいろなところを飛び回りましたから、本当に忙しかったですね。

この「足を使う」というのは、これまで何度か不動産を購入したときと基本的にはまったく同じやり方でしたが、一方で、本格的にネットで物件探しをやったのはこれが初めてだったかもしれません。
引越前の家を購入した(2003年〜)2004年の時点では、まだ住宅情報誌のような「紙メディア」のほうが情報が豊富でしたし、それより後のリゾートマンションの購入(2006年)のときは、物件が物件だけに、「情報誌やネットでアタリをつけつつも、実際には現地の不動産屋を巡ってその場で物件を紹介してもらう」というのが事実上唯一可能なやり方でした。
一言で「現地」と言っても、実際には遠くの観光地ですから、まさに朝から晩までかかるひと仕事でしたし、それを熱海(2回)、湯河原、石和、富士五湖(2回)と6回も回ったので本当に大変でした。

さらに遡って、結婚したころに買った新築マンション(2000年)のときには情報誌すら網羅性に乏しく、希望の沿線の駅で1つ1つ降りて散策しながら、マンションの看板やのぼりを見つけてモデルルームに飛び込む(+情報誌で見つけた物件を訪問する)という、今では考えられないような物件探しをやっていたのを、今さらながらに思い出します。

ともあれ、今回もいつもと同じく「足」を使って希望の条件に近い物件を訪問して回ろうと考え、戸建ての中では最もコストパフォーマンスの高い「建売住宅」で探し始めたのですが、少し頑張ってみて、重大な事実にいきあたります
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花風社・浅見淳子社長との経緯についてはこちらでまとめています。