2018年07月02日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(174)

売り出した不動産への反応というのは、価格に対してとても素直で敏感です。
我が家の場合、最初に売り出した「非常に強気な価格」では、見学どころか物件詳細ページへのアクセスすら(新着物件なのに!)ほとんどなく、もちろん店への問い合わせはずっとゼロという状態でした。
これは、私にとっても、今までの不動産の売却で経験したことがないくらいの「人気のなさ」です。
東京23区内の物件であるにもかかわらずここまでの反応の薄さからして、相場に対して大幅に高いことは明らかだったので、売り出して3週目ですぐに一気に300万円ほど値下げすることにしました

営業マンは「もう少し刻んで値下げしていったほうが」という意見でしたが、私の感覚では、300万下げてもまだ割高なレベルだと思っていたので、「割高のレンジで細かく刻んでも仕方ない」ということで、一気に値段を下げることにしたわけです。

これで、当初私自身が考えていた「売り出し価格」になりました。
これでもまだけっこう強気の値段ではあったのですが、いちおうこれで市場がギリギリ受け入れる相場のレンジの範囲内には収まったようで、物件詳細ページへのアクセス、お気に入りへの追加、資料請求あたりはぽつぽつと数字が出てくるようになりました。

これまでの私だと、「見学申込みが実際に入ってくるレベルでなければどんどん値下げする」というスタイルなのですが、今回は少し時間に余裕があった(秋口から売り始めて、実際に引き渡すのは翌年の春)ので、いったんはこの状態でしばらく様子を見ることにしました。
運が良ければ、このくらいのアクセス状況から、「どうしても欲しい」という人が現れて高めの値段でも売れるんじゃないかとも期待していたわけです。

そんなわけで、この(1回値下げした)金額で年を越すことになりました
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2018年06月04日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(170)

さて、ここまで、自宅の売却についての一般的な話を書いてきましたが、ここから、実際に今回、自宅を売却したときの経緯について書いていきたいと思います。

実際のところ、私が「不動産の売却」をするのは、これで3回目になります。
最初は、結婚に前後して買った千葉県の3LDKのマンションの売却、次に、上の子どもの療育目的で買った河口湖のリゾートマンションの売却、そして今回の23区西部の建売戸建ての売却です。

このうち、リゾートマンションの売却の経緯については、こちらのKindle本にまとめてあります。(リゾートマンションについては特に、不要になったときにうまく売却して手放すことが何よりも重要かつ難しいタイプの不動産ですので、検討されている方には有効な情報となるのではないかと思います)


リゾートマンションで、自閉症児と過ごす休日。: 障害児と家族のリゾマン購入・活用ガイド
sora y.d.

そんなわけで、何度か不動産の売却を経験している身からすると、売却を成功させるために必要なことは、

・しっかり情報収集して状況を把握すること
・スピード感をもった決断


だと思っています。

基本的に、売却に時間をかけることにメリットはほとんどありません
もちろん、不動産の相場が上昇傾向にあるときには強気の値段設定で「相場が追いついてくるのを待つ」ということも考えられますが、普通はそんなことはなく、売れずに塩漬けになっている期間が長いほど、検索サイトでも注目されなくなりますます人気は下がっていきますし、売却金を新居の住宅ローン返済に充当するタイミングが遅れる分、金利支払いが増加しますし、売却前の家の税金や光熱費の基本料もかかりますし、引っ越した後の家はどんどん傷んできます。
基本的に私は、売り出してから1か月くらいで買い手が決まる、遅くとも2か月以内には必ず決める、くらいのスケジュール感を目指して動くようにしています。
実際、過去2回の不動産売却では、マンションは売り出し2週間で、売れにくいと言われるリゾマンも売り出し1か月ちょっとで買い手を見つけることに成功しています。

ただ、実際には今回の自宅の売却には、5か月くらいの時間がかかってしまいました
その理由については、次回以降書いていきたいと思います。
posted by そらパパ at 22:49| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(169)

さて、自宅売却で、見学客が自宅を見に来る際に気をつけるべきこと、ここまでは一般論で書いてきましたが、最後に、「自閉症の子どもと暮らす」という記事タイトルにもあるように、障害のあるお子さんがいることを前提にした配慮点ですが、

必要に応じ、子どもと一緒に外出する

ということも検討したほうがいいと思います。

これは我が家でもそうだったのですが、見学客が来るからと、窓を開けて空気を入れ替えたり、ふだんやらないような時間に掃除を始めたり、カーテンをいつも以上に開けたり照明をつけたりといったことは、どれも「ふだんのルーチンと違うこと、いつもと違う状態」に該当します。
ですから、お子さんによっては、そういったことによって不安定になったり、開けた窓やカーテンを片っ端から閉めて照明も消したりといった「元に戻そうとする」リアクションがあったりすると思います。

さらに、ふだん見たことのない営業マンや見学客がいきなり家に来て、家の中をあちこち動き回り、逆に家族のほうはそれを邪魔しないように見学の動線から外れておとなしくしていなければならなかったりと、新しい事態が苦手なお子さんには負担の重い状況が続きます。

ここで、お子さんがパニックになって声をあげたりといった事態になることは、お子さんにとっても、また自宅の売却というプロセスにとっても不幸なこととなるでしょう。

そこで、見学客がくるとわかったときには役割分担して、お子さんを外に連れ出して時間をつぶすチームと、家にいて見学のための準備(空気の入れ替えや掃除など)と見学時の諸対応をこなすチームにわけてしまう、ということが考えられます。

我が家の場合は、自動車で行ける範囲に妻の実家があったので、見学客がくるときには妻が子どもを連れて自分の実家に遊びにいき、私が家に残って見学のための諸対応をこなす、というのが定番パターンになりました。

子どもの障害というのは、少なくとも「売却」のときには取引とは無関係の話になりますから、そこはうまく切り離して、取引がスムーズになることを優先してしまったほうが合理的だと思います。
posted by そらパパ at 20:00| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年05月14日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(167)

というわけで、自宅を売りに出して、見学したいという客が現れたとき(媒介をお願いしている営業担当者からアポの連絡が入ります)に、気をつけたいことを簡単にまとめます。

まず、絶対に避けたいことは、実は、

臭う

ことです。

毎日住んでいる自分たちは鈍感になってしまいますが、どんな家もそれぞれ独特の臭いを持っています。
小さい子どもがいる家にお邪魔したときによだれの臭いを感じたり、昔ながらのあまり密閉度が高くないキッチンと通された部屋が近いときに、醤油やみりんなどの調味料の臭いを感じたりといった経験は、誰もがもっているのではないかと思います。
また、ロケーション的に湿気がこもりやすい家の場合は、まず間違いなく「かび臭い」です。

こういった臭いは、先ほども書いたように住んでいると気づかない一方、外から来る客は入って真っ先に気づくので、印象を一気に悪くする元凶になってしまいます。
まずは何より、あらゆる部屋の窓をできるだけ開けて、空気を入れ替えましょう。冬や夏でエアコンをかける必要がある場合は、まず十分に空気を入れ替えたあと、エアコンを入れ直しても間に合うように、最初からスケジュールをたてておきましょう。
そのうえで、臭いのもととなるものができるだけ少なくなるよう、臭うものを片付けたり拭き掃除などをしたりといった準備も欠かせません。
ちなみにファ○リーズのような消臭スプレーは部屋全体に対しては気休め程度の効果しかないので頼らないほうがいいです。

次に注意したいのは、

明るさ

です。

家の中が暗いとそれだけで魅力が半減するので、カーテンやブラインドは全部開ける、それでも暗いところは昼でも明かりをつけておく、窓を遮るような荷物や家具は移動させておくなどして採光を最優先する、さらには営業マンがいってくる見学の時間に複数の候補がある場合には、「太陽の位置的に、家が明るく見える時間」を選ぶ、といった工夫ができます。
posted by そらパパ at 21:34| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年05月07日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(166)

さて、自宅の売却について、狙いたい強気の「売り出し価格」と、実際にはこのあたりで決めたいという現実的な「ターゲット価格」を、不動産業者の営業マンも交えて決め、特にアピールしたいポイントなども伝えたら、いよいよ販売開始となります。

とはいえ実際には、業者の営業店で仲介契約を結び、売り方の作戦について打ち合わせたあと、業者が物件に足を運んで外観と室内の写真をとり、社内で手続きを済ませたうえで物件登録、売り出し開始となります。
業者が写真を撮りに来る際には、業者もプロですからできるだけ物件が立派に見えるように配慮してくれると思いますが、売る側としてもちゃんとできる範囲で掃除や整頓をして、あまりに散らかったりして汚らしく見えないように配慮するのは当然のことでしょう。

物件が売り出されると、順調にいけば、業者には問い合わせのメールや電話が入るようになります。また、業者自身も、営業所に訪問した客に対し、「手持ち物件の1つ」として、物件を紹介したりするようになります。契約の形態や業者にもよりますが、普通は週1のメールなどによって、物件についての情報(自社サイトの閲覧数、お気に入り登録数、資料請求数、電話での問い合わせ件数、見学申し込み数など)を教えてくれるはずなので、その情勢によって、値下げのタイミングなどを判断していきます。

そして物件に興味をもった客との話がある程度進展すると、今度は「物件見学」ということで、実際に売出し中の物件である自宅に、見込客がやってくることになります。
見学の申込みは土日の昼間を中心に、下手をすると前日とかに営業マンから依頼がとんでくるので、物件売出し中は土日に予定を入れることがほとんどできなくなるので注意してください。まあ、入れてもいいんですが、せっかくの見学客を逃すことにつながってしまいます。

ちなみに、見学客を受け入れるときは、写真撮影のとき以上に建物内外の整頓や清掃に気を配ることになります。
また、ほとんど逸脱しっぱなしですが、このシリーズ記事は「療育的観点から」の住み替えの話題なので(ほとんど忘れっぱなしですが(^^;))、その点からも、見学客受け入れ時には留意すべきポイントもありますので、そのあたりを次回以降まとめようと思います。
posted by そらパパ at 21:51| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月30日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(165)

さて、そんなわけで、家を売るときにやらなければならないことは、「ネットで複数業者に見積もりをとって高いところを探す」なんてことではなくて、「自分で情報収集して自分の家がいくらで売れそうかの相場観をもつ」ということです。

そのうえで、目星をつけた不動産業者(買い替え先の家を買うときに世話になった業者など)に相談し、「自分の相場観と著しく違うなどの違和感がないか」を確認し、違和感がなければ基本的にはそこにお願いしてしまう、という流れでいいと考えています。

「違和感がある」というのは、簡単にいうと、「高すぎる(楽観的すぎる)」または「安すぎる(悲観的すぎる)」ということで、それに加えて「自分がネットで情報収集したレベルよりも勉強不足を感じる」ということが重なった場合には、その業者には任せないほうがいいでしょう。

私自身、「お世話になった不動産業者に売却を任せるつもりで相談したら、異様に安い査定を提示されたうえに、やる気もなくて全然引き合いがなく、別の業者に依頼したらそれよりはるかに高い金額で査定され、やる気もあって早々に売却に成功した」という経験をもっていますから、仮にお世話になったことがあって愛着を感じている業者(担当者)があったとしても、「違和感を感じる」査定や営業をされた場合には、早めに見切りをつけて別の業者を探したほうがいいでしょう。

※ちなみに、このあたりの話は、Kindleでリリースしている下記の拙著に詳しく記載しています。「リゾートマンション」という、ユニークなカテゴリの不動産の個人での買い方・売り方を徹底的に研究している本ですので、ご興味のある方はぜひどうぞ。



ともあれ、目をつけた業者に売却の相談をして、でてきた査定額や営業方針に納得できれば、そこで媒介契約(通常は、専任媒介契約をすすめられると思いますし、それでいいと思います)を締結し、家を売りに出すことになります。

売り出しにあたって留意することなどについては、次のエントリでまとめたいと思います。
posted by そらパパ at 21:00| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月23日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(164)

というわけで、自分の家(土地)の相場観をえるための最大のヒントである「路線価」について書きました。

これ以外にも、不動産売買の相場を得るための資料としては、「公示地価」や「土地情報検索」などがあります。

うまく自分の家に近い条件(所在地、駅徒歩などの利便性、土地面積など)の物件の取引事例があれば参考になると思いますが、「そのものずばり」は当然ないので、結局、それらの土地単価よりも自分の家の土地がどのくらい高いか・安いかを見定めるのはなかなか難しいということになりがちです。

ちなみに、これらの情報をまとめて見られるサイトとして、「全国地価マップ」というのができたようです。

私がチェックした当時はこんなサイトはなかった気がするなあ。
でも便利です。ここでは路線価が2種類出ていますが、前回のエントリで紹介したのは「相続税路線価」のほうで、前回も書いたとおりここで出て来る路線価は実勢価格の8掛け程度です。
このサイトにもう1つある、「固定資産税路線価」の場合、出て来る路線価は実勢価格の7掛け程度と言われているので、路線価を実勢価格に翻訳するには、0.7で割る必要があります。

それともう1つ、いま現に売られている不動産物件(土地)を参考にするという方法もありますが、これもまた必ずしもうまくいきません。
なぜなら、そこに出てくるのは「売れる値段」ではなくて「(売り主が)売りたい値段」だからです。
ですから、実際に売れる金額よりも「必ず」高いと言えます。
逆にいえば、「売れるかもしれない相場の上限」としては、参考になると言えるかと思います。

次に、「上物」、つまり建物のほうですが、非常にぶっちゃけていうと、

・素人が期待するような値段はまったくつかないことを覚悟しよう

というのが基本です。

木造住宅の場合、「売る際の」建物の価値は、人が住んで中古になった瞬間に7割くらいになり、そこから一直線に年をへるごとに価値が下がり、築20年ほどで「ゼロ」、築30年ともなると、逆に「更地にするコスト」分だけ評価がマイナスになることを覚悟しなければなりません。

我が家の場合、だいたい10年ほど住んで売ったわけですが、売れたときの金額から計算してみると、建てたときにかかったであろうコスト(建売だったので正確なとこはわかりませんが)の1/3程度しか、「土地代」に上乗せすることができませんでした
建売の場合、全体的にローコストな作りでもあるので、外観としてもチープな印象は避けがたく、中古になったときの値下がりはなかなか抑えがたいというのが印象です。
posted by そらパパ at 21:32| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月16日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(163)

さて、自分が売ろうとしている家の「相場」(いくらで売れるか)を知るための方法ですが、

・路線価から計算する
・取引事例や公示地価を見る
・売出し中の類似物件を見る


大きく分けるとこの3つがあります。
「業者に査定してもらう」というのももちろんありますが、業者がやっているのも、基本的には上記の2つ+担当者の経験値程度のことで、実質違いはありません。

この中で、まずやるべきなのは、「路線価をみる」ことだと個人的には思っています。
それ以外の手法は(見た目のわかりやすさとは裏腹に)数字のぶれが大きく、参考にするのが意外と難しいのです。

路線価については、国税庁がWebで公開している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」というのを参考にします。
こちらのサイトでは、過去数年分の路線価を地図形式でみることができます。
サイトの地図から、路線価をみたい都道府県を選び、「路線価図」のリンクをクリック、さらに市区名を選ぶと、町名の下に細かい番号のリンクがずらりと並びます。
最初に、ページの最上部にある「索引図」をチェックし、自分が見たい土地の番号がどれかを確認したうえで、該当する番号の地図をクリックすると、路線価図が表示されます。

路線価図をどう見るかは細かく説明しませんが、サイト内にある「路線価図の説明」を見ればわかると思います。要は、自分の家が接道している道路にかかれている数字が、土地の1m2あたりの基準路線価(単位:1000円)です。
この基準路線価に、奥行き補正(奥に細長い土地は減額)などの調整を加えたものが、その土地の路線価ということになります。
そして、1m2あたりの路線価に土地の平米数を乗じれば、その土地の評価額になるというわけです。

でも、この計算式で出した評価額をみると、だいたいは「自分が思ってるよりずいぶん安い」ということになると思います。
その理由は2つあります。

1つは、そもそも路線価は実勢価格よりも低めに設定されているということ。都市部では8掛けと言われているので、出てきた評価額を0.8で割る=1.25倍すると、実勢価格に近づくと言われています。

もう1つは、地価が上昇している局面では、路線価が「古い」ために、最近の値上がり分が考慮されていない、ということがおこるということ。値下がり局面では、逆のことが起こります。
posted by そらパパ at 22:56| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月02日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(161)

さて、建物も建ち、外構工事も終われば、新しい家は名実ともに完成です。
その後に控えた家族全員での引っ越しを控え、我が家としては、ぜひそれまでに済ませておきたい事がありました。

それは、

それまでの自宅の売却

です。

今回、新居については土地・建物ともフルローンでの購入となっており、手持ちの現金は頭金として使わず、外構工事・引越し費用を含む諸費用に回しました
そのため、借りた総額も大きなものとなっており、ちょうど超低金利のタイミングではありましたが、月々の返済額もかなり高額となってしまいました。
しかも、ローン返済期間も最長の35年を設定しており、そのまま返済していれば退職してからも延々と高額のローンを払い続けるという、現実的でない返済プランになってしまっていました。

とはいえ、もちろんそこまでの高いリスクを何も考えずにとったわけではありません。
それまで住んでいた建売の家については、幸いローンの返済は済んでいたため、こちらを売却できれば、そのお金を新しい家の繰り上げ返済に回すことができるということを織り込み済みだったわけです。

新しく家を探し始めた当初は、新しい家の予算を、いま住んでいる(いた)家の売却額プラスアルファくらいで想定していたのですが、実際には(当初想定していた建売ではなく)土地から買って注文住宅を建てる形になったので、手持ちの家を売ってもそれなりにローン残高が残る形にはなってしまいそうでしたが、それでもそのお金で繰り上げ返済をすることによって、返済期間を現実的なものにまで短縮し、かつ月々の返済金額も安全なレベルにまで下げることはできる計算でした。

具体的にいうと、今回の注文住宅のローンは、土地購入時、建物引渡し時、それぞれ別々に組まれています。バランス的には、土地ローンの金額が建物ローンの金額の2倍程度になっていました。
そして、従来の家の売却金額は、今回の土地代と同程度と見込んでいたので、この売却金額を2つに分割し、

・建物ローンの全額繰り上げ返済
・土地ローンの期間短縮繰り上げ返済


に使うことで、

・(建物ローンがなくなるため)月々の返済額を約2/3にし、
・(土地ローンを期間短縮するため)完済期日を現実的な時期にする


という形にローンを再構成することをもくろんでいたわけです。
posted by そらパパ at 20:57| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年03月26日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(160)

外構工事について、すべての仕様が決まったので、いよいよ外構業者と工事の日程を決め、工事を発注します。
費用については、私という個人と、個人経営の外構業者との取引ですからローンなど組めるはずもなく、全額キャッシュで用意する必要があります。(支払いは工事後の後払いでした)

その金額ですが、合計で160万円強ほどになりました。
内訳としては、以下のようなものになります。

舗装工事      合計約75万円
  内訳
    土工事     約20万円
    駐車スペース  約45万円
    玄関アプローチ 約5万円
    砂利敷き舗装  約5万円

フェンス工事(14m)  約20万円
機能門柱(含電気工事) 約8万円
物置設置工事      約5万円
駐輪場屋根設置工事   約15万円
ベランダ屋根設置工事  約15万円
工事諸経費       約15万円
消費税         約12万円


舗装工事における「土工事」というのは、舗装のために敷地の土を掘る工事や、舗装のベースとなる砂利や捨てコンを入れたりする費用、マンホールの高さを舗装面に合わせる工事などが含まれています。

また、工事諸経費には、重機のレンタル費用なども含まれていますが、一番大きいのは余った土砂の廃棄費用(約6万円)です。

実際に工事の発注にあたっては、上記見積書以外にも、家を建てるときに匹敵するくらいの各種図面(平面図、立面図、イメージCG、各工事ごとの詳細な寸法図等)を出していただきました。
全体として、過去に(以前の家の)リフォーム工事を行なったときよりもずっとしっかりした対応をいただけたので、こちらとしても納得して発注することができました。

この外構工事には、全体で3週間ほどの期間がかかりました。
スタンプコンクリートを含むほとんどの工事について、発注した外構業者自身の施工、もしくは監督によって行なわれ、完全に外部に丸投げされた工事はほぼなかったようです。(いつ見ても、だいたい業者の社長さんが一緒に仕事をしていました)

全体的な仕上がりは満足できるもので、工事完了後、細かい直しを入れてもらったあとで代金を支払い、外構工事も無事に終了しました。

*ちなみに、スタンプコンクリートですが、表面の塗装をしたときに、ものすごいシンナー臭い塗料の臭いが周囲一帯に広がります。臭いは1日くらいで消えましたが、これは結構迷惑だな、と申し訳ない気持ちになりました。(^^;)

posted by そらパパ at 21:10| Comment(1) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年03月19日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(159)

外構工事、工事項目ごとにやるべき内容を決め、業者を決め、どのメーカーのどの資材を使うのかを決めても、まだ「現地で決めなければならない細かいこと」はいろいろあります。

というわけで、前回の記事からの続きで、そういう「細かいこと」の話題です。

・舗装方法の異なる部分の境界を決める。

駐車スペースはスタンプコンクリート、玄関アプローチはレンガを使ったインターロッキング、それ以外は防草シート敷きの砂利舗装、という形で舗装方法の整理をしたわけですが、実際には敷地内でそれらのエリアは明確に分かれているわけではないので、業者のひとと実際の敷地を見ながら、

1)どのラインで舗装方法を切り替えるか
2)舗装方法を切り替える境界部分をどう処理するか


ということを決めていく必要があります。

そして、この2つは相互に関係しています。
インターロッキングはレンガのすき間に砂を詰める舗装ですから、舗装面の境界はぐるりと別の何かで固められていなければなりません(そうしないと砂がそこからこぼれて舗装がダメになります)。
また、砂利敷き舗装についても、境界面は砂利がこぼれていかないような配慮が必要です。
スタンプコンクリートはそこまでひどくはないですが、境界部分をうまく処理しないと、エッジが欠けたり、スタンプコンクリートの下地(要はただの白いコンクリート)が見えてしまったりといった問題が生じます。

そして、実際に今回採用したのは、

2a)駐車スペースと玄関アプローチの境界は、スタンプコンクリートの境界面をインターロッキングの砂押さえに使う形とする。

2b)玄関アプローチと砂利敷き舗装の境界は、玄関ドアへの階段の部分とし、砂押さえのために境界にはコンクリートブロックを入れる。

2c)駐車スペースと砂利敷き舗装の境界にも、コンクリートブロックを入れて高さを出し、境界面を明確化。かつ、そのブロックによって砂利が駐車スペースにこぼれ出していかないようにする。

となりました。

・資材の実物(サンプル)を見て最終確認。

最後に残ったのは、資材の「実物チェック」です。

たとえば玄関アプローチに使うレンガを、カタログを見てこのメーカーのこのレンガと決めたとしても、実物を見てみると少し印象が違ったり、色合いが思っていたのと違ったりすることがあります。

なので、業者の方に実際の資材をいくつか色違い(プラス、参考までに別の資材もいくつか)でサンプルとして持ってきてもらって、最終確認をするわけです。


そして、これらの「現地での最終確認」が終わると、いよいよ工事の発注となります。
posted by そらパパ at 20:00| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年03月12日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(158)

さて、リフォームなどをお願いしたことがある方であればイメージできると思いますが、外構工事では、ある程度工事の内容が固まってきたところで、現場の見分や工事に使う資材の現物チェックが必要になってきます。

今回の外構工事でも、実際の工事前に2回ほど業者に新居にきてもらって、実際の敷地の状況を見てもらい、また、工事に使う資材のサンプルを見せてもらってどれを使うかを決めたりしていきました。

具体的には、以下のようなポイントを直接現地で決めていきました。

・駐車スペースを舗装するスタンプコンクリートで、模様と色をどうするか。
 今回、色については標準カラーではなく、複数の色を混ぜたカスタマイズ色にしてもらいました。標準色のグレーに対し、建物のモノトーン基調に合わせつつ、少し青みがかった石っぽさを出すために、紺色を少し混ぜてもらいました。
 模様については、石畳っぽさが出るよう、建物から道路に向かって広がっていくような扇形の鱗模様を採用しました。

・スタンプコンクリートの割れを防ぐためのやり方を決める。
 広い駐車スペースを単純に1枚のコンクリートで舗装すると、ほぼ確実に割れます。それを防ぐために、舗装部分は畳1畳分くらいの単位で分割し、すき間を作る必要があります。
 よく、駐車スペースの舗装を分割して間にタイルを貼ったりグラウンドカバーの植物を植えたりしてあるのを見かけると思いますが、あれば必然性があってああしているわけですね。
 我が家の場合は、車1台分のスペース単位で分割し、すき間には駐車位置の目安にもなるようにレンガを埋め込むことにしました。
 もちろん、埋め込むレンガをどの商品にするかも決めていきます。

・玄関アプローチのインターロッキング用の資材と模様を決める。
 インターロッキングなので、基本的には「レンガを並べて埋め込む」というイメージになりますが、「どのレンガを採用するか」と、「そのレンガをどんな風に並べるか」を決めなければなりません。
 じつは、レンガといってもみんな同じ大きさではなく、「一般的な大きさ」のなかでも、商品によってサイズが数センチ単位で違います。(あまり標準化されていない)
 なので、まずはどの商品を採用するかを決めなければならないわけです。
 それが決まると、こんどは玄関アプローチの横幅・長さと、採用するレンガのサイズとを比べて、「何枚のレンガを、どんな風に並べれば全体に敷き詰めることができるか」をデザインしていくことになります。
 実は最初は、レンガの並べ方に凝ってちょっと複雑な模様とかを描こうかとも思っていた(笑)のですが、実際に試してみると横幅方向に敷けるレンガの枚数が大したことないのと、変な模様を入れるとベーシックモダン系の建物とのバランスが悪くてかっこ悪くなりそうだということがわかったので、ごくごく普通の、同じ色系統で少しだけ色味が違う2種類のレンガをランダムに選んで、レンガを積むときと同じように互い違いに並べていくだけというシンプルなデザインにしました。
 採用したレンガは、表面がざらざらですべりにくく、透水性が高くて表面に水たまりができにくい、インターロッキング専用の中位グレードのものを選びました。
posted by そらパパ at 23:23| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年03月05日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(157)

さて、外構工事の全体像が決まり、そのなかでも比較的特殊な「スタンプコンクリート舗装」ができそうな業者をネットで探し、問い合わせをしてみたところ、いくつかの業者はまったくのなしのつぶて、またある業者は「工事ごとに担当する業者に発注をかけるのだが、現在はスタンプコンクリート舗装ができる業者とのつながりがなく、工事を請け負えない」という返事が返ってきました。

結局、こちらが希望する工事がひととおりできて、見積まで出してくれた業者は、3業者でした
さらに、そのなかの1業者は、出てきた見積金額が他の2業者の2倍近くと極めて高額で、かつ「スタンプコンクリートは手配に時間がかかる、もしかするとできないかもしれない」みたいなことが書かれていて全体的にやる気も感じられなかったので、この時点で候補業者は2業者に絞られました。

見積が大雑把だけれども見積金額が安かったA社と、
見積がこの時点でかなり詳細で、でも見積金額はA社の1.3倍くらいと高かったB社です。

候補に残ったこの2業者に対し、より詳細な要望を伝え、見積の詳細化をお願いすると同時に、実際に工事をするならどのような日程感になるかを聞いてみることにしました。
特にA社については、細かいところがまだまだよくわからない見積だったので、かなりボリュームのある「具体的にお願いしたい工事」の資料をメールで送ることになりました。

すると、A社の見積は大幅に金額が上がって2倍近くになり、逆にB社の見積はマージンとしてとってあった部分の費用が一部カットされて若干安くなって出てきました。

これにより、A社の見積金額とB社の見積金額は逆転し、B社のほうがかなり安いという状態になりました。
また、このプロセスを通じて、B社のやりとりに誠実さを感じたのと、工事日程についてもかなり早く着手できそうだということがわかったので、今回の外構工事をB社にお願いすることに決めました

そのことをB社に伝え、さらに詳細な内容(この部分については○○社のこの商品を使いたい、玄関アプローチのインターロッキング舗装のレンガの並べ方はこんな模様にしたい、スタンプコンクリートの模様と色はこれにしたい、といったレベル)について打ち合わせを進めていきました。
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2018年02月26日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(156)

さて、そんなわけで、外構工事の「全体プラン」をようやく決めることができました。

1)駐車(駐輪)スペースの舗装
  スタンプコンクリート舗装とする。

2)玄関までのアプローチの舗装
  インターロッキング舗装とする。

3)駐車スペース・玄関アプローチ以外の舗装
  防草シートと砂利石による舗装とする。

4)上記1)〜3)の結果としての余剰土砂の廃棄
  信頼できる外構業者に任せる。

5)敷地境界へのフェンス・門塀等の設置
  オープン外構とし、必要最小限の隣地境界へのシンプルなフェンスとする。

6)門柱・表札・インターホン・ポスト等の設置
  玄関アプローチ入口にスリム型の機能門柱を設置する。

7)植栽
  庭スペースは設けず(全面舗装)、ブラシノキ1本を鉢植えで設置する。

8)物置等の設置
  敷地内に物置を設置し、ベランダと駐車スペースの一部に屋根を設置する。

あとは、これらの工事を実際に請け負ってもらう外構業者の選定です。

上記の各種外構仕様のうち、もっとも「業者を選ぶ」ものが、駐車スペースへの「スタンプコンクリート」による舗装です。
このスタンプコンクリートの工事を(孫請けに出さずに)自前でできて、かつ事業用だけではなく個人宅に対してもスタンプコンクリートの施行実績のある外構工事業者を探すところから、業者探しがスタートしました。
実は、スタンプコンクリートというのはショッピングモールや駅前通りなどの通路や、店舗の周囲の舗装などでよく採用されていて、個人宅での採用はそれと比べると多くないので、事業者向けの工事の実績だけがある業者も少なくないのです。

この条件に合致していて(Webページ上で「スタンプコンクリートできます」と明記されていて、かつ実際に個人宅に対するスタンプコンクリートの工事実績も掲載されていて)、業者の拠点が新居からそれほど遠くなく、工事に来てくれそうな業者はかなり限られていて、少なくともネット上では5業者くらいしか見つかりませんでした。

そこで、見つかったそれぞれの業者に連絡をとり、こちらの希望する外構工事をざっくりと伝え、それらの外構工事がすべてできるか、新居の所在地が工事対象エリアとなっているか、工事するならいつ頃から着手できて、費用の見積はどの程度にになるか、といったことを問い合わることにしました。
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2018年02月19日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(155)

「庭」スペースはなくしたものの、以前から新居を作るならぜひ植えたいと思っていた、一種憧れの「ブラシノキ」をぜひ取り入れたい、と考えた私は、当然にこう考えました。

鉢植えにして設置しよう

とはいえ、ブラシノキは小さくても1.5mくらい、成長すれば(剪定したとしても)2mを超えるくらいのサイズには普通になってしまう小さくない木です。
そんな大きな木を鉢植えで育てられるのかどうか、分からないならプロに聞いてみよう、ということで、新居に近い植栽業者を見つけ、実際に訪問して、ブラシノキを扱っているかどうか、扱っているなら、できるだけ大きな鉢に植えて、そのまま鉢植えで育てられるかどうかを聞いてみました。

その店には実際にブラシノキがあり、オーナーは鉢植えでも十分育てられるだろう、と言ってくれました。
そこで、その店でブラシノキとその店で扱っている一番大きな鉢を買い、新居まで持ってきてもらうようにお願いしました

ちなみに、このとき持ってきてもらったブラシノキは、路地植えから鉢に移すのに(業者が)失敗したようで、届いた時点で既に元気がなく、そのままどんなに水を上げてもそれを吸うことなく、1か月もすると完全に枯れてしまいました。
なすすべもなく枯れてしまったブラシノキを業者に見てもらったところ、これは確かに業者側の問題だということで、代わりの苗(といっても1m以上の巨大なものですが)を提供してもらいました。
そちらの苗は無事に根付いてしっかり成長し、季節になるととても珍しい花を咲かせてくれるようになりました。
(ただ、高さが2mくらいまで成長した今年になって葉が枯れるようになったので調べてみると、根が伸びすぎて根づまりを起こしているらしいことがわかりました。でも、これ以上大きな鉢がないので植え替えもできないため、思い切って木の大きさが半分くらいになるまで剪定したところ、見事に復活しました。いま、直径55cmくらいの鉢を使っていますが、この大きさの鉢では、せいぜい1.2mくらいの高さを維持しないといけないようです)

というわけで、植栽についてもプランニングが終わりました。
あとは、

8)物置等の設置

です。

物置については、必要なものが収納できて、かつ隣の家などに圧迫感を感じさせない範囲のサイズということで、高さ1.5m、幅1m程度のものを設置することにしました。

また、ベランダには洗濯物が濡れないように雨よけの庇を追加しました。
こちらは、やはりベランダが狭くならないようにと、支柱を立てるタイプではなく壁面に直接固定する支柱レスのものを選ぶといった工夫を施しています。

さらに、駐車スペースの一部にカーポート屋根を設置することにしました。
ただ、これは実際にはマイカー用ではなく自転車置き場として使う前提です。
メーカーのグレード設定をみると、ベーシックグレードから数万円を追加すると、雨や雪に対して20%くらい強度がプラスされるタイプが選べることがわかったので、そちらを選ぶことにしました。

…ということで、これで外構についてのプランニングはすべてまとまりました。
あとは、これらの外構工事を任せられる、外構業者を選ぶプロセスに入っていくことにいなります。
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2018年02月12日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(154)

建物の工事とは別に設計・発注しなければならない、「外構工事」について書いています。

さて、機能門柱の検討も終わったので、残るは、

7)植栽
8)物置等の設置


あたりになります。

まず、植栽についてですが、今回は妻の強い要望もあって、

土がむき出しの部分はゼロ

にしました。

それまでの、建売で買った家は、家の前面の駐車スペース・玄関アプローチ以外はすべて土がむき出しで、かつ南側のスペースは「庭」扱いでハナミズキ・ツツジ✕2・キンモクセイという4本の木が最初から植えられていました。
ただ、そのままでは雨が降った後などは家の周囲が水浸しになって歩くこともできなかったので、外構リフォームを入れて、もともとの木の周囲は庭として整備し、それ以外の部分には砂利を敷いていました。
ただ、それでも「庭」の整備はなかなか大変で、夏になると蚊も出ますし、また砂利敷きの部分も防草シートを敷いていなかったことから雑草が生え放題でした。

そういった手間を避けたいという要望は、まあ正当なものだと思ったので(また、今回は庭になりうる南側が駐車スペースになるため、敷地の配置的に庭をとりにくいということもありました)、庭は設けず、すべて防草シート敷きの砂利舗装としました。

ただ、私自身はもともとどうしても新居に植えたい木があったのです。
それは、

ブラシの木(カリスモテン)

です。

以前、花の写真を撮るのにはまっていたとき、様々な花と出会いましたが、その中でも特に強い印象を受けたのがこの木でした。

調べてみると、虫がつきやすいといった問題もなく、比較的育てやすい木だということもわかったので、新居のイメージツリーとしてぜひ植えたい、と思っていたのです。
実際、私が新居の間取りと外構を設計するときには、いつも「ブラシノキの植え場所」を設定しながら外構を設計していたくらいだったのです。

ところが、「庭」スペースの設定がなくなってしまったので、どうしたものかと考えました。
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2018年02月05日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(153)

そんなわけで、検討項目の多い「機能門柱」についても、設備に関連するすべての事項を決めることができました。

最後に決めなければならないのは、

そもそも、この機能門柱をどこに設置するか?

という、根本的な問題です。

今回、機能門柱を設置できそうなポイントとしては、

・駐車スペース角
・玄関ドアのすぐ横
・玄関アプローチの入口(隣地境界側)
・玄関アプローチの入口(自宅建物側)


といったものがあげられます。

このうち、駐車スペースの角というのは、せっかくの駐車スペースに柱状のものを立ててしまって、スペース利用の柔軟性を削ぐことになってしまうので最初にボツになりました。

次に、玄関ドアの横というのは、玄関アプローチを通って、我が家の敷地内に数m入ってこないとたどりつけない場所になりますので、防犯上もよろしくない(泥棒が侵入してきて、誰かに見られてもポストに物を入れるふりなどでごまかせてしまう)ので、こちらも却下。

残るは、玄関アプローチの入口で、隣地側か建物側か、見た目でいうと玄関アプローチ通路の左か右か、という二択になります。

この二択のうち、最初は、「自宅建物側」で考えていました。
玄関アプローチにはエアコンの室外機を1つ置く可能性があり、それは当然「建物に寄せた位置」にとりつけられます。
だとすれば、機能門柱も自宅建物側に寄せておけば、室外機を置いてもそれが理由でアプローチの幅が余計に狭くなるということをある程度避けることができると考えたからです。

でも、この案は途中で破棄することになりました。
なぜなら、

泥棒の足がかりになる恐れが強いから。

です。
機能門柱は大人の背の高さくらいありますから、建物のすぐ脇に立ててしまうと、それを足場にして、2階に登りやすくなってしまうのです。
特に、建物の玄関アプローチの入口部分には雨樋もあり、さらにその上にベランダがあるので、「機能門柱→雨樋→ベランダ」と伝っていくことで、2階に登れてしまうリスクが大きく高まってしまうと予想されました。

そこで、機能門柱は建物からは離して、隣地との境界に近い側に立てることに決めました。
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2018年01月29日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(152)

さて、機能門柱と組み合わせる設備、ポスト、照明ときて次にくるのは「表札」です。

機能門柱の表札というのは、まず「ベース」というのがあって(アルミの板などです)、これを機能門柱に固定するところまでが基本の外構工事になります。
そのうえで、別途(通常は外構工事とは別に)表札を購入し、そのベースに、ボルトや両面テープなどで固定することになるわけです。

表札は、凝り始めるといくらでもコストがかかるものです。
有名な彫刻家に御影石とか銘木とかを彫ってもらう、みたいなものだと数十万円かかるでしょうし、ホームセンターのサービスカウンターなどでもよく表札制作サービスが案内されていますが、これも結構割高で、シンプルなものを選んでも数万円が当たり前です。(同じようなものはネットでずっと安く頼めますので、表札をホームセンター等で依頼するのはあまりおすすめできません。)

逆に、最もコストがかからない方法は、「ベース」におまけでついているアルファベットのシールを「S U Z U K I」みたいな感じで貼って済ませてしまうことで、これだと(追加でかかる)コストはゼロです。

ちなみに我が家では、表札は最初は「自作しました」(笑)。
具体的には、パソコンのプリンタ用の「屋外用透明シール紙」を購入し(500円くらい)、そこに自分でデザインした表札の文字をPCで印刷、印刷面を用紙付属のシールでコートし、それを表札ベースに貼り付けました。
シンプルなシールながら、凝ったデザインにしたので制作当初はなかなか見栄えも良かったのですが、みるみるうちに退色して色が薄くなっていき、わずか2か月程度でほとんど読めなくなってしまいました。シール自体はびくともしなかったのですが、インクが太陽光に耐えられなかったようです。

やむを得ず、改めてネットでアルミ風のアクリル板に希望する文字列を入れて表札を作ってくれるサービスを利用して、2000円程度で表札を作り、それを両面テープで表札ベースに貼り付けることになりました。
こちらは文字がレーザー刻印されて消えないようになっていたこともあり、取り付けてから2年半たった現在でもまったく問題なく使えています。

(ちなみに、元の建売の家では、購入時に建売ビルダーが連れてきたオプション屋から買った、立派なスチール製の表札を使っていたのですが、数年たったあたりで接着剤がはがれてベースごと落ちてしまい、かなり重いものだったので本来の位置に再度貼り付けることができず、ポストのスリットの上の出っ張り部分に「乗せる」形でなんとか固定して使っていました。)
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2018年01月22日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(151)

機能門柱の話題を続けています。
機能門柱でコストがかかる部分がいくつかありますが、そのなかの1つが、

照明

です。

機能門柱は玄関アプローチの最初の部分にあることが一般的ですから、夜間の常夜灯として照明をつけるのが一般的です。(それに、表札も機能門柱についていますから、照明がないと、夜間、表札も見えなくなってしまいます。)

機能門柱用の照明も、同じメーカーの複数の機能門柱に対応はしているものの、基本的には「専用品」ですから、価格が割高に設定されている傾向があります。
特に、最近流行りのLED照明などは、数万円レベルの価格設定がされていることがほとんどです。
逆に、蛍光灯や白熱電球に対応した照明は比較的安価なのですが、常夜灯として長時間点灯することになりますから、電気代を考えるとLED照明のほうに優位性があります。

…というわけで、多少知識のある方なら結論はお分かりだと思いますが、我が家の選択は、

白熱電球対応型の照明を選んで、別途購入したLED電球をとりつける。

というものになりました。

こう書くと当たり前すぎる結論ではあるのですが、それでも若干注意しなければならないポイントはあります。

まず、機能門柱の照明は割とコンパクトにできていることが多いため、サイズが通常の白熱電球よりも大きいLED電球がちゃんと入るのかどうかを確認する(要は、あまりにスペースが小さすぎる照明は選ばない)ということ。

もう1つは、機能門柱の照明は雨を避けるために防水型で密閉されるため、熱が非常にこもりやすい環境となります。そのため、LED電球は「密閉型照明対応型」のものを選ぶ必要がありますし、また、熱を下げるため(と電気代節約のため)ワット数をできるだけ下げたものを選ぶのがベターです。

今回選んだ機能門柱用照明は、白熱電球対応で、ソケットはやや小さめのE17のものでした。そこで、E17サイズで密閉型対応、ワット数も4.4W(白熱電球40W相当)と控えめのものを購入し、取り付けました
posted by そらパパ at 20:03| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年01月15日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(150)

機能門柱、横幅が細いという条件に加えて、我が家がどうしてもこだわりたかったもう1つのポイント。
それは、

ポストのサイズ

でした。
機能門柱用のポストというのは、取り付けボルトの位置などをある程度共通化させて、1つのポストが複数の機能門柱に取り付け出来るようになっている(もちろんメーカーは機能門柱とポストで同じにしなければなりません)のですが、それでも対応・非対応はあって、概ね、

大きなポストは大きな機能門柱にしかつけられない。
小さな機能門柱に取り付けられるポストは、ラインナップのうちサイズが小さいものに限られる。


といった傾向があります。
まあ、当たり前ではあります。

でも、我が家は比較的荷物がたくさん届くほうなので、ポストの大きさにはこだわりたかったのです。

基準となるのは、建売で買った元の家についていたポスト。差し入れ口のスリットが上下方向となる「縦型」で、ポスト本体の横幅(厚み方向)が20cm程度あり、A4で厚み2〜3cm程度の封筒なら、3つや4つは楽々入り、かつその状態で「スリットから封筒がはみ出している」みたいな状況にはなりません。

それに対して、狭小住宅向けのポストは、ポスト本体の厚みが8〜12cm程度しかないものが多く、厚めのカタログのようなものが届いたらそれだけでポストがいっぱいになり、そこにさらにもう1通なにかが届いたらポストからはみ出す、みたいなサイズ感のものがほとんどでした。

まあ、機能門柱自体の横幅を25cm程度で探しているので、横幅20cmクラスのポストをつけるのは多少無理がある(元の家の場合、機能門柱の横幅が30cm以上あった)のですが、それにしても、カタログ1冊で一杯になるようなポストではきっと役に立たないと思っていたので、少しでも大きなポストを選びたかったのです。

結局、最も大きなポストがつけられる機能門柱を探して、横幅25cmの機能門柱に横幅約18cmのポスト、という組み合わせに落ち着きました
posted by そらパパ at 22:31| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする
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