2018年04月16日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(163)

さて、自分が売ろうとしている家の「相場」(いくらで売れるか)を知るための方法ですが、

・路線価から計算する
・取引事例や公示地価を見る
・売出し中の類似物件を見る


大きく分けるとこの3つがあります。
「業者に査定してもらう」というのももちろんありますが、業者がやっているのも、基本的には上記の2つ+担当者の経験値程度のことで、実質違いはありません。

この中で、まずやるべきなのは、「路線価をみる」ことだと個人的には思っています。
それ以外の手法は(見た目のわかりやすさとは裏腹に)数字のぶれが大きく、参考にするのが意外と難しいのです。

路線価については、国税庁がWebで公開している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」というのを参考にします。
こちらのサイトでは、過去数年分の路線価を地図形式でみることができます。
サイトの地図から、路線価をみたい都道府県を選び、「路線価図」のリンクをクリック、さらに市区名を選ぶと、町名の下に細かい番号のリンクがずらりと並びます。
最初に、ページの最上部にある「索引図」をチェックし、自分が見たい土地の番号がどれかを確認したうえで、該当する番号の地図をクリックすると、路線価図が表示されます。

路線価図をどう見るかは細かく説明しませんが、サイト内にある「路線価図の説明」を見ればわかると思います。要は、自分の家が接道している道路にかかれている数字が、土地の1m2あたりの基準路線価(単位:1000円)です。
この基準路線価に、奥行き補正(奥に細長い土地は減額)などの調整を加えたものが、その土地の路線価ということになります。
そして、1m2あたりの路線価に土地の平米数を乗じれば、その土地の評価額になるというわけです。

でも、この計算式で出した評価額をみると、だいたいは「自分が思ってるよりずいぶん安い」ということになると思います。
その理由は2つあります。

1つは、そもそも路線価は実勢価格よりも低めに設定されているということ。都市部では8掛けと言われているので、出てきた評価額を0.8で割る=1.25倍すると、実勢価格に近づくと言われています。

もう1つは、地価が上昇している局面では、路線価が「古い」ために、最近の値上がり分が考慮されていない、ということがおこるということ。値下がり局面では、逆のことが起こります。
posted by そらパパ at 22:56| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする
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