2018年06月18日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(172)

自宅の売却について、私なりにある程度アグレッシブ(強気)の値段設定のつもりで「買ったのと同額で売り出しスタート」と申し出たのに対して、担当の営業マンの答えは、

「もっといい値段で売れる可能性があるので、思い切って強気の価格設定にしましょう」

というものでした。

具体的には、買ったときよりも300万円ほど上という金額です。
つまり、築10年がたって大幅に価値が下がった建物の減価分を大幅に上回る土地の(この10年間での)価格のアップを織り込んだ価格設定にしましょう、ということです。

これは相当に強気だな、とは思ったのですが、私の試算でも、最も強気に土地代・建物代を計算するとそのくらいの金額もありうるかもと考えていたのと、まだ時間的には余裕があったので「売れなければ値下げすればいいか」とも思ったので、営業マンの提案を受け入れ、買った価格+300万円で売りに出すことにしたのです。

今回、媒介契約を結んだ不動産仲介業者は、いわゆる昔からやってる大手の1つで、主な販売ルートは自社サイトや提携ポータルサイトでの検索→資料請求→お店からアプローチ→来店・見学→申し込み、というものです。
そして、売り出している物件についての情報は毎週メールで送られてきます。具体的には、

・広告活動
・自社サイトでの物件の閲覧回数
・自社サイトでの物件の「お気に入り」に入れられた件数
・自社サイトからの資料請求数
・電話での問い合わせ・見学申込数


といった情報が、営業マンのコメントとともに送られてきます。
(ちなみに「広告活動」というのは、サイトでの掲載以外の、新聞チラシやポスティング広告への掲載などがあった場合に、教えてもらえます)

さて、強気の値段設定で売り出した我が家の、滑り出しの反響はどうだったでしょうか?
posted by そらパパ at 19:47| Comment(0) | そらまめ式 | 更新情報をチェックする

2018年06月11日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(171)

今回、自宅を売却するまでに、時間としては今までになく長期間、5か月近くをかけてしまいました。
具体的には、新居が予定どおり建つ見込みが立った11月ごろに売却を開始し、実際に買い手がついたのは翌年、家族全員が引っ越しする直前の3月でした。

ここまで時間がかかった理由は、なんと言っても、先の記事で書いたマイルール(状況を把握してスピード感をもって決断する)を自分で守れなかったこと、これに尽きると思います。

加えて、「売出し価格」「ターゲット価格」についても、自分なりに研究して想定していた相場観があったにもかかわらず、担当の不動産営業マンの話にちょっと乗せられてしまって、必要以上に強気の設定にしてしまったことも大きな原因になりました。

とはいえ、「(3月の)引越し後に引き渡す」というスケジュールではあったので、結果的には3月に決まった(買った方は我々が引っ越した後すぐに引っ越されたようです)のは、タイミングとしては悪くなかったです。

そんなわけで、私が不動産屋さんに自宅売却の相談をしたのは、新居がかなり完成に近づいてきた11月のことでした。
もちろん相談先は、土地の購入からローンの斡旋までずっとお世話になってきたお店の営業マンです。さすがに、ここまでの一連の流れでいろいろ無理も言ってお世話になったこともあり、売却だけ別のところに行くというのはちょっと考えられないところでもありましたし、これまでの仕事の印象も悪くなかったので、特段迷うことはありませんでした。

営業マンに話をする前に私がざっくり想定していた「売り出し価格」は、10年ほど前にこの家を買ったときの金額と同程度、そして「ターゲット価格」はそこから200万円ほど下げたあたりでした。
実は、私がこの家を買ったのはちょうど東京の地価が底値になっていた頃で、しかも買った当時は周囲に老朽化した家が多く若干環境が悪く見えたこともあって、建ってから1年近く売れ残っていた家を大幅に値引きされて安く買ったという経緯がありました。
その頃と比べると、周囲の家も軒並み建て替えられて新しいきれいな家ばかりになり、また地価も当時より上がっている状況があり、土地代だけで、保守的にみても当時買った総額マイナス500万くらい、多少アグレッシブに見ると総額と同額程度にはなっていました。
ですから、保守的にみた土地代+建物の価値500万円で「買ったのと同額」となり、保守的にみた土地代+建物の価値300万円で「買った金額マイナス200万円」となるわけです。なので、これを売り出し価格とターゲット価格とおいていました。

ところが私のこの提示に対して、営業マンのリアクションは違っていました
posted by そらパパ at 19:51| Comment(0) | そらまめ式 | 更新情報をチェックする

2018年06月04日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(170)

さて、ここまで、自宅の売却についての一般的な話を書いてきましたが、ここから、実際に今回、自宅を売却したときの経緯について書いていきたいと思います。

実際のところ、私が「不動産の売却」をするのは、これで3回目になります。
最初は、結婚に前後して買った千葉県の3LDKのマンションの売却、次に、上の子どもの療育目的で買った河口湖のリゾートマンションの売却、そして今回の23区西部の建売戸建ての売却です。

このうち、リゾートマンションの売却の経緯については、こちらのKindle本にまとめてあります。(リゾートマンションについては特に、不要になったときにうまく売却して手放すことが何よりも重要かつ難しいタイプの不動産ですので、検討されている方には有効な情報となるのではないかと思います)


リゾートマンションで、自閉症児と過ごす休日。: 障害児と家族のリゾマン購入・活用ガイド
sora y.d.

そんなわけで、何度か不動産の売却を経験している身からすると、売却を成功させるために必要なことは、

・しっかり情報収集して状況を把握すること
・スピード感をもった決断


だと思っています。

基本的に、売却に時間をかけることにメリットはほとんどありません
もちろん、不動産の相場が上昇傾向にあるときには強気の値段設定で「相場が追いついてくるのを待つ」ということも考えられますが、普通はそんなことはなく、売れずに塩漬けになっている期間が長いほど、検索サイトでも注目されなくなりますます人気は下がっていきますし、売却金を新居の住宅ローン返済に充当するタイミングが遅れる分、金利支払いが増加しますし、売却前の家の税金や光熱費の基本料もかかりますし、引っ越した後の家はどんどん傷んできます。
基本的に私は、売り出してから1か月くらいで買い手が決まる、遅くとも2か月以内には必ず決める、くらいのスケジュール感を目指して動くようにしています。
実際、過去2回の不動産売却では、マンションは売り出し2週間で、売れにくいと言われるリゾマンも売り出し1か月ちょっとで買い手を見つけることに成功しています。

ただ、実際には今回の自宅の売却には、5か月くらいの時間がかかってしまいました
その理由については、次回以降書いていきたいと思います。
posted by そらパパ at 22:49| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする
子どもが自閉症かもしれない!どうしよう!という親御さんへのアドバイスはこちら
孫が自閉症らしい、どうしたら?という祖父母の方へのアドバイスはこちら

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