2017年07月31日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(127)

さて、仕様も確定し、日帝も確定し、地盤の問題も解決して地縄確認も終わって、いよいよ着工…と思ったら、ビルダーの事務所から店長名で電話がかかってきました。

話の内容としては、

「つなぎ融資を受けてほしい」

という話でした。
それに対するこちらの最初の回答は、

「話が違う」

でした。

もともと、銀行の(建物用の)住宅ローンが、建物の引き渡し時にしか下りないタイプのもので、一方でビルダーのほうの当初の主張では、建築請負契約の時点から段階を追って(請負契約時、着工時、引き渡し時)分割で払ってほしいと言われていたので、最初の契約時にその点でもめた経緯がありました。(それについては既にこのシリーズ記事の最初の方で書きました)

結局、当時のビルダーの店長が本社にかけあってくれて、契約金額を引き渡し時に一括後払いでOK、という話になっていました
それを前提に「契約金支払いスケジュール」も作成されお互いに印鑑を押し、実際に建築請負契約締結時には支払いを行なっていなかったわけです。

ところが今回、ビルダーからは「着工時には当社ルールに従った所定の割合を支払ってほしい。そうしないと社内決裁が下りない」と言われたのです。

私「そんなこと言われても、銀行のローンが引き渡しまで下りないです」
ビルダー店長「当社の提携するつなぎ融資を受けていただこうと思っています」
私「契約書に、支払いは最後の一括でいいと書いてありますよね」
店長「はい。…そうなんですが、どうしても着工の時点でまったくいただけないというのでは本社の決裁が通らないということになっておりまして」
私「それは、まったく話が違うということになりませんか?」
店長「申し訳ありません。ただ、前任の店長がどういう経緯でこういう契約書になったか分からないのですが、通常、当社ではこういう一括払いというのは考えられないのですよ」


…そうなのです。
実は、契約の時点からまだ半年もたっていなかったのですが、ビルダー事務所のメンバーはほとんど全員替わってしまっていたのです。
店長も、担当営業マンも、仕様打ち合わせの担当社員も、現場を担当するはずだった工事責任者も、全員別の人になってしまっていました。
この業界、仕方のないことなのかもしれませんが、社員の定着率が悪すぎてこの点は苦労させられました。

なので、「当時約束した話」も、口頭レベルのものは全部消えてしまっていました。「無償での仕様変更の約束」など、出来る限り書面に残すように意識していたことで、相当助かりました。

新店長「ですので、こちらにも落ち度がありますので、つなぎ融資の金利と保証料は当社で負担します。お客様にはお送りする書面に記入して返送いただければ、それ以上ご負担をおかけすることはありません」

ということで、結局説得されて、つなぎ融資の実行をOKすることになりました

これで、ようやく着工に向けてすべてが動き出すことになりました。
posted by そらパパ at 21:02| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2017年07月24日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(126)

同じ分譲地の隣接する区画で「柱状改良」という本格的な(コストのかかる)地盤改良工事が行われているなか、私たちの区画に対して実施された正式な地盤調査の結果は…

「改良工事の必要なし」

でした。

この結果にはほっと一安心です。
これで、地盤改良工事のコストが発生しないことが確定したので、今回、家を建てるために必要な費用がほぼ確定しました。

あと、費用が大きくかかるものとして残っているのは「外構工事」になりますが、こちらについてはビルダーに紹介してもらうのではなく自分で手配するつもりでしたので、いったん切り離して考えることにします。(あとでまとめて記事を書く予定です。)

地盤調査が終わると、地縄といって家の形に縄を張り、さらに希望する場合は「地鎮祭」を行なう、という流れに入っていきますが、家族で話し合った結果、地鎮祭は行わないことにしました。
妻が出産前後で慌ただしく、体調も万全である保証もないことに加え、長女にとってはわけのわからないイベントなので混乱してパニックを起こしてしまうかもしれない(結果として、満足のいく地鎮祭にならないリスクがかなり高い)、と判断したからです。

そんなわけで、地鎮祭はなしで、私がひとりで「地縄確認」というのだけを行ないました。

この地縄確認の目的は、簡単にいうなら、敷地の中における建物の位置を最終確定させることです。
いちおう、図面上は建物の位置は確定しているのですが、実際に家を建てる際には、「思ったよりもこちらの方向に寄りすぎている」とか「通路にするつもりだったこの部分が通れない」といったことが起こるので、この段階で最終確認し、場合によっては若干建物の位置をずらすといったことを行ないます。(大きく動かすと建築確認のとりなおしになる場合もあるので、動かすといっても10cmとかそういったレベルです)

我が家の場合、地縄の位置を確認したところ、建物の裏側にあたる北の敷地が、エコキュートを置くとまったく通行できなくなるくらい狭くなることが分かったので、建物全体を南側に10cm程度ずらすことになりました。

地縄確認で建物の位置も決まったら、いよいよ着工です。

が、その前に、また1つ小さなトラブルが発生してしまいました
posted by そらパパ at 21:07| Comment(0) | TrackBack(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2017年07月17日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(125)

地盤調査にセカンドオピニオンを使わせてほしい、という私の要望は、ビルダーからはあまり歓迎される申し出ではありません。
なぜなら、ビルダーは建った家について、10年程度の地盤の保証をしなければならず、ビルダー自身が委託した以外のところで調査した結果でをもってその保証をするというのはリスクがあるからです。

ただ、これについても解決策がありました。
それは、地盤調査のセカンドオピニオンのサービスを実施している業者の保証を受けるという選択肢です。

あえて具体名は出しませんが、地盤調査のセカンドオピニオンでネット検索すると、もうここしかないというくらい有名な業者がヒットするはずです。
そして、そこでセカンドオピニオンのサービスを受け、地盤改良工事の必要なしと判断された場合、その業者がビルダーに代わって10年間の地盤保証をしてくれるのです。
もちろん費用はかかりますが、地盤改良工事の費用よりはずっと安く済みます。

これであれば、ビルダーもリスクをとらなくていいですし、建てる側はセカンドオピニオンを採用したとしても地盤の保証が受けられるということで、どちらも丸く収まります。

というわけで、私の方からは、ビルダーに次のように申し出ることになりました。

・最初の地盤調査は、ビルダー指定の業者で普通に実施する。

・その結果、地盤改良工事の必要なしと判断されれば、そのまま工事着工。

・最初の地盤調査で改良工事要と判断された場合、セカンドオピニオンサービスを利用する。

・セカンドオピニオンでも改良工事要と判断された場合、最初の地盤調査の結果をベースに工事に着工。地盤保証もビルダー側の保証を利用。

・セカンドオピニオンで改良工事不要と判断された場合、セカンドオピニオンの結果をベースに工事に着工。地盤保証はセカンドオピニオン業者のものを利用。


この申し出に対して、ビルダーからは、「ああ、あそこの業者さんならよく知ってますし、通常の地盤調査を依頼したこともありますから、それで大丈夫ですよ」という色いい返答がもらえました。

そんなわけで、最初の(ビルダー側の業者による)地盤調査を実施しました。

その結果は…
posted by そらパパ at 20:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2017年07月10日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(124)

今回買った土地の地盤については、わざわざ数万円のコストをかけて購入前に簡易調査を行ない、「たぶん地盤改良は不要」という評価を受けていたのですが、実際に正式な調査を実施するこの段階では、まったく安心できない状況になっていたのです。

というのも、今回買った土地は10区画あまりの小規模な分譲地で、そのなかで若干条件の悪い区画については先行して建売住宅が建てられていたのですが、それらの建売住宅の一部で地盤改良工事が行われたということを、土地を購入した不動産業者から情報として聞かされていたからです。

特に、我が家が購入した土地に隣接する区画に建てられた建売住宅で地盤改良工事が発生し、しかもその工事の内容が、そこそこ本格的でコストのかかる「柱状改良」だったと聞かされては、心穏やかでいられるはずがありません。

そして地盤調査については、シンプルに自分の土地の地盤は強いのか弱いのかという問題以外に、もう1つの構造的な問題があると思っていたので、私はビルダーに1つのお願いをしました。

それは、

「地盤調査にセカンドオピニオンを使わせてほしい」

ということです。

地盤調査および地盤改良工事は、ビルダーの「保証」と関係しています。
つまり、ビルダーは、家の建築後10年間、建物の不同沈下などの地盤の問題について保証をする必要があります。
そうなると、ビルダーとしては、「できるだけしっかりした地盤改良工事をして、万一の地盤の問題発生を避けたい」というインセンティブが働きます。
さらに、地盤改良工事を請け負うことで、売上や利益を増やすこともできてしまいます。こちらも工事をする方向へのインセンティブになります。

こういったことから一般的に地盤改良工事は「過剰工事」になりやすいインセンティブ構造をもっており、それが我が家の購入区画に隣接する建売区画で地盤改良工事が続発した理由なのではないか、と疑っていたのです。
ビルダーを信用していないわけではなかったのですが、地盤調査だけは、ビルダーに任せるのはリスクが高すぎる、と思ったのですね。

なので、「地盤調査セカンドオピニオンを使わせてほしい」と申し出たのです。
posted by そらパパ at 20:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2017年07月03日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(123)

さて、建物の仕様がすべて決まり、ビルダーとの契約金額も決まり、これで建築予算はほぼ確定…となればいいのですが、実はまだ費用的にはまだ片付いていない、そこそこの「大物」が残っています。

それは、

「地盤調査」

です。

ご存知の方も多いと思いますが、日本の土地は地盤が弱いところが多いので、家を建てる時には必ず事前に地盤調査をして、あまり地盤が強くないと分かった場合には地盤改良工事を行なって初めて家が建てられるようになります

地盤改良工事にもいくつかの段階があって、まず地盤が強いと分かった場合、そもそも地盤改良工事そのものが不要になります。
次に、土地の表層部分のみ軟弱で、割とすぐ下に堅い地盤がある場合、表層の土を入れ替えてセメントを混ぜて固める「表層改良」という工事を行ないます。
土地の表層部分だけでなく、軟弱地盤が深さ2m以上続く場合は、「柱状改良」といって、建物の柱が立つ土地の部分をそれぞれ、堅い地盤に到達するまで深く杭状に掘り下げて、そこにセメントを混ぜた改良土を流し込んで固めます。
さらに地盤の軟弱さが深刻で、軟弱地盤が深さ10m以上も続くような場合、今度は「杭基礎」といって、家の柱が立つ部分にセメントを流し込むのではなく鉄骨の杭を打ち込むことになり、これだと鉄筋コンクリートのマンションを建てるのと同レベルの地盤改良ということになります。

そして、本格的な地盤改良工事が必要ということになると、そのコストは相当な額になってきます。

「地盤改良工事なし」なら、当然工事費用はゼロです。

「表層改良工事」だと、50万円程度だと言われています。

「柱状改良工事」だと、その倍、100万円くらいです。

「杭基礎」までいってしまうと、150万円くらいは覚悟しなければなりません。


このように、地盤改良工事というのは工事全体のコストのなかで無視できないボリュームなうえに、不確定要素を含むという問題がありますので、土地を探す時点からそれなりに準備はしてきました。

まず土地を購入する前に、不動産屋にお願いして「事前の簡易地盤調査」というのを実施してもらいました。
これは名前どおり、地面に重りのついた杭を差し込む簡単な調査で、その土地の地盤をざっくり調べてもらうものです。
費用は5万円程度かかりますが、買った後で莫大な改良工事費用がかかると初めて分かるよりはよほどマシということで、自費で実施しました。

その結果、「地盤改良は必要なさそう」という結果が出たのでこの土地を買う決意をしたわけですが、正式な地盤調査に入るにあたって、実はまったく安心できない状況になっていました
posted by そらパパ at 20:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする
子どもが自閉症かもしれない!どうしよう!という親御さんへのアドバイスはこちら
孫が自閉症らしい、どうしたら?という祖父母の方へのアドバイスはこちら

fortop.gif当ブログの全体像を知るには、こちらをご覧ください。
←時間の構造化に役立つ電子タイマー製作キットです。
PECS等に使える絵カード用テンプレートを公開しています。
自閉症関連のブックレビューも多数掲載しています。

花風社・浅見淳子社長との経緯についてはこちらでまとめています。