自閉症の子どもと暮らす家づくり(34)

さて、建売りから土地に家探しの中心をシフトしてまもなく出てきた「良さそうな土地」にさっそく申込みをしたのですが、その日の夜に不動産屋からかかってきた電話の内容は意外なものでした。

「すみません、あの区画はすでに建売りを建てることが決まっていたので、土地としては売れないことが分かりました」

一般に分譲地というのは、条件の悪い区画（旗竿だったり北向きだったり狭かったり）については早めに「土地としての販売」に見切りをつけて建売り物件として売り始め、南向きの広い区画などはより高い予算で家を探している客に向け、長期間「土地」として販売を続ける、といった戦略がとられることが多いです。

そのため今回の物件についても、私が申し込んだ区画（分譲地の中では比較的条件が悪い区画）はゆくゆくは建売りになるだろうという話は聞かされていたのですが、実際にはとっくに建売り計画が進み、私が現地を見て申し込んだ時点で、すでに建築確認まで出されていたということが分かったのです。
簡単にいうと、営業マンの情報不足でした。

その区画に建築予定の建売りの間取りを見せてもらったのですが、希望の間取りとは相当かけ離れていて、しかも建築費の安いいわゆるパワービルダーではなくワンランク上のハウスメーカーで建てる「高級建売り」というコンセプトだったため、価格も注文住宅で建てるのとまったく変わらない非常に割高なものになっていることが分かりました。

これでは買えない、というこちらからの話に平謝りの営業マンから、まだ実際には建てていないから仕様の変更などは可能なので希望を出してください、と言われ、間取りの変更を含む大幅な変更の希望も出したのですが、返ってきた答えは「建築確認の変更を伴う仕様変更はできません」ということで、変更できるのは壁紙とかキッチンのメーカーとか、そういうどうでもいいところだけで、ちょっとした間取りの変更さえ難しいということになって、一気に萎えました。

この大ポカをやらかしたのは、不動産仲介業界では最大手クラスの某社ですが、結局、家造りにかかる一連の取引のなかで、一度も利用することがありませんでした。
この件のあと、連絡をとるのをやめたわけでもなく、物件の紹介なども何度かお願いしたりもしたのですが、どうも他社と比べると情報の鮮度が悪く、私がすでにネットで確認した情報さえ知らなかったり、依頼したことが忘れられて結局実行されていなかったりと、パートナーとして信頼できないという印象が最後まで拭えませんでした。
対応にあたってもらった営業マンは実は店長だったとあとで分かりましたし、取引にかかる保証とかの条件は悪くない会社なんですが、それでも私の中では「使えないな」という印象が非常に強くなりましたね。

さて、そんなわけで、家探し（土地探し）は改めて白紙に戻ってしまいました。
少し時間もできたので、我が家が土地に求める立地条件や希望する家の間取りなどについて、改めて家族で話し合ったりもしました。
その内容については、このシリーズ記事の１つのテーマである「療育を意識した家造り」と強く関連するものでもあるので、少し詳しく書いてみたいと思います。

自閉症の子どもと暮らす家づくり(33)

さて、新居探しの対象の中心が建売りから土地に替わり、検討をすすめた結果、「検討に値する、リスクの高くない土地」として、以下の４つのパターンがあることが見えてきました。

１）環境に難があるため売れ残っている土地。
２）中途半端な広さのため割高になって売れ残っている土地。
３）売り主が相場を無視した高値をつけて売れ残っている土地。
４）業者が手を入れ利益を乗せているため割高になっている「分譲地」。

そして、私が最初に興味を惹かれたのは、12区画程度に区分されて売りに出ていた分譲地でした。つまり、上記のパターンの４）に該当する物件です。
この分譲地はロケーション的には希望にとても近かったのですが、以下の２点がネックになると考えられました。

・値段が割高。
・１区画あたりの土地面積が僅かに希望より狭い。

現地で土地を見ながら、営業マンにその話をしたところ、「それだったらこの区画がいいですよ」といって案内されたのが、その分譲地のいちばん奥の土地を案内されました。

そこは、その分譲地の中ではやや奥まった、間口の狭い区画でした。
そして、その区画は位置の悪さをカバーするために、全区画の中でもっとも広い面積が設定されているにもかかわらず、全区画の中でもっとも安い値段が設定されていたのです。

この区画は、確かに非常に魅力的でした。
なぜなら、上記の「ネック」となっているポイントが２つとも解消されていたからです。
その区画の土地面積は、他の区画よりも広めなため希望の条件を満たしていましたし、しかも値段が割安だったため、土地の価格としても希望の範囲に収まっていたからです。
確かに間口が狭く奥まっているというデメリットはありましたが、間口の狭さは他の区画と重なっているために生じているだけで、土地の形としてはいわゆる「旗竿地」ではなく整形地になっていましたし、そのため隣接する家に完全に囲まれてしまうのではない、開放感のある家も十分に建てられるように思われました。（間口が狭いとはいえ、ちゃんと「南向き」でもありましたし。）

まだ土地を見始めてからそれほど数は見ていなかったのですが、この時点で「これは我が家のためにあるような土地だ！」と直感した私は、さっそくお店に戻って「申込み」を行いました。
不動産の世界で「申込み」というのは「契約をする希望の申し立て」のようなもので、その不動産を購入する意思があることを示す行為であり、必ず契約に先立って行うものになっています。
ちなみに「値下げ交渉」はこの申込みの段階で行うもので、申込書に買主の希望の価格（実際に売り出されている値段よりも低い金額）を書いて申し込むわけです。申込みをしたあとで値切ることは不可能ですので注意が必要です。

そして、買い主からの「申込み」を売主が受け入れれば、そのまま日程を決めて売主と買主が不動産業者の事務所に集まり、「売買契約」を行うという流れに入っていきます。申込み受諾から契約までは普通１週間もないので、とても大きな買い物の割には（自動車とかと比べても）慌ただしく時間が流れていきます。

さて、私はこの土地に対して、今回の家探しで最初の「申込み」を行なったわけですが、意外などんでん返しが待っていました。

自閉症の子どもと暮らす家づくり(32)

土地探しをすすめていくなかで、売れ残り物件を安く買い叩いたりできるチャンスのある建売り住宅と比べ、意外にも、「土地」というのはその価値と価格との関係がシンプルで、「安い土地にはろくなものがないし、条件のいい土地は高い」というわかりやすい関係があることが分かってきました。

そんな中で、我が家としてはどんな土地を探していけばいいか、家族とも相談しながら、考えていきました。

そして出た基本的な方針が、

・リスクの小さい土地を、
・我が家にとっての付加価値を加味して選ぶ。

ということでした。

これは言い換えると、単価が割高であっても、条件のいい土地のなかから厳選して選ぶ、ということを意味しています。

まず決めたことは、「不確定要素の多い＝リスクの高い土地は避ける」ということでした。

土地の中には、実際に家を建てるまでに予想外のコストがかかる可能性が高い「ハイリスク物件」というのがあります。
具体的には、

・斜面になっている土地（擁壁の工事などで数百万円のコストがかかる可能性があります）

・ガス・水道が引き込まれておらず、かつ私道に面した土地（引き込む際に私道の共有者全員から同意を取り付けなければならず、非協力者がいた場合に入居前から近所トラブルに巻き込まれてしまいます）

・敷地境界があいまいな土地（家を建てる際に隣地との境界確認を行うことになり、どこまでがどちらの持ち物かでトラブルになる可能性が高いです）

・更地になっていない古家つき物件で、撤去費用が高く付きそうな条件のある土地（古井戸があったり、巨木が何本も植えられていたり、資材が大量に積み上がっていたり）

もともと土地を買うことには一定のリスクがありますが、上記のような物件にはさらに高いリスクがあり、予想外の出費がかさんだり最終的に家が建たない可能性さえありますので、こういった物件はどんなに安くても避けることにしました。

そして、こういった条件の土地を外していくと、残るのはほぼ次の４つのパターンのどれかになります。

１）環境などの条件が悪い（高架下、交通の便が悪い、周りの家が汚い等）ために売れ残っている土地。
２）中途半端に面積が広い（しかも分割できない）ために割高になって売れ残っている土地。
３）売り主が相場を無視した値付けをしているために高すぎて売れ残っている土地。
４）整地もインフラ引込みも終わっているが値段が割高な「分譲地」。

こういった土地のなかから、我が家にとって「より価値のある（＝売値以上の価値を見いだせる）物件」を選ぶことになるわけですが、実際、我が家では結果として上記の１）〜４）、すべてのパターンの土地を真剣に検討することになりました。

自閉症の子どもと暮らす家づくり(31)

さて、そんなわけで、紆余曲折をへてようやく「土地探し」がまともにできる態勢が整ってきたわけですが、さて、いよいよちゃんと土地を見比べていい物件を見つけよう、と思って本腰を入れて「土地」を回ってみると、これまた「希望に近い物件は非常に少ない」ことが分かって愕然としました。

端的にいうと、土地というのは建売りにもまして「ろくな物件が出ていない」ということが分かってきたのです。

建売り同様、ぎりぎりまで小さく区切って割高な値段が設定された、希望より小さな家しか建たない分譲地。

せっかくの低層住宅地なのに、周りをすべて違法建築で敷地目一杯に建てられた古い家に囲まれた空き地。

家を一軒建てるには広すぎ、でも分割すると小さくなりすぎるという中途半端な広さで売りに出されている土地。「広すぎる」ために値段は高く、売るときにも苦労しそう。

築40年はたっているんじゃないかという古家つきで、私道の奥にあるためガス水道は周囲の家の許可がないと引き込めず、敷地内には撤去に莫大な費用がかかりそうな古井戸や巨木だらけの土地。

接道規制ぎりぎりの、とても車が入ってこれないような私道の奥にある陰鬱でじめじめした土地。

本当に、こんな土地ばかりなのです。

でも、少し考えて理由が分かりました。
住居用建物を手に入れるということを考えたとき、「建売住宅」というのは「最終製品」ですが、「土地」というのはその上に家を建てないと住むことができない、「中間製品」だ、ということです。

つまり、土地というのは、私たちのような一般消費者が購入して、注文住宅を建てて住む、という買われ方以外に、

・土地を仕入れて、家を建てて、「建売住宅」として販売するというビジネスを行う業者。

・土地をまとめて仕入れて、整地して分譲して付加価値を与え、より高い「分譲地」として販売するというビジネスを行う業者。

といった「買われ方」もするわけであって、一般消費者と不動産業者が競合する市場になっているというわけです。

そうだとすると、情報が豊富で早く、相場観や知識もあり、資金力もある業者がその競争に勝ち、条件のいい物件をおさえて自分たちのビジネスに活用してしまうことは必然であって、一般消費者が買うチャンスがある土地というのは、

・業者が見向きもしない「使えない土地」
・業者が買う気も起こらない「割高な値段が（売り主によって）設定されている土地」

か、もしくは

・業者が付加価値をつけて売っている、割高な「分譲地」

か、いずれかにしかなりようがない、ということになります。
実際、ネットなどで検索慣れしてくると、検索に出てくる「土地」がほぼすべてこの３つのどれかにあたることに気が付きます。

こういった状況で、どうやって土地選びをすすめていけばいいか、いろいろ考えました。

自閉症の子どもと暮らす家づくり(30)

さて、しばらく一般論的な「間取りのラフ設計のやり方」について書いていましたが、このあたりで元の家造りの話題にいったん戻したいと思います。

業者の「参考プラン」任せにしていたのではちゃんとした物件の比較検討も、本当にその土地に自分が希望する建物が建てられるのかもよくわからない、と悟った私は、間取りソフトと関連書籍を買い込み、悪戦苦闘を繰り返して、なんとか自分の希望する間取りを自分で作れるようになりました。
そのプロセスについて、一般化した話をこの前の数エントリで書きましたが、今回の家探しでの具体的な話題も、少し後で書くつもりです。

ともあれ、「自分でプランが描ける」ようになったことで、土地探しの効率はぐっと高くなりました。

具体的にいうと、まず自分なりに、理想的な土地を想定した「もっとも基本となる希望間取りプラン」をあらかじめ作成しておきます。
そのうえで不動産仲介業者に実際に土地を見せてもらい、図面等も（販売時に見せてもらえる、ごく簡単なものですが）入手して、その図面を見ながら間取りソフトで自分なりにその土地に希望間取りを入れてみるわけです。
そして、「そもそも希望する間取りが入るかどうか」「入るとしたらどんな風に入るか」をチェックします。
土地ごとに敷地の形や道路への面し方などが異なりますから、あらかじめ用意してある「標準間取り」を調整して、

・間取りを土地の形状に合わせること
・玄関の入りを道路への面し方に合わせること
・そのうえで、希望する間取りの建物・駐車スペース等がその土地にちゃんと入ること

を満たすような間取りに仕上げていくわけです。

そして、間取りがうまく入りそうな「いい土地」だと分かったら、その段階で初めて仲介業者に依頼して「参考プラン」の作成を依頼します。
そのとき、自分で作成した、その土地用に作成した間取りを持ち込み、この間取りをベースに参考プランを作ってほしい、とお願いするわけです。
仲介業者が参考プラン作成を依頼できるビルダーは複数あるのが普通ですので、この依頼を同時に複数のビルダーに出してもらいます。
そうすると、それぞれのビルダーの建築士の方が、私の間取り案をベースに建築法規や各種規正を（ある程度）考慮した参考プランを作成してくれるわけです。

これによって、

・ちゃんと自分の希望にあった間取りで、
・かつほぼ条件の揃った参考プランと見積もりを、
・それぞれの土地について、
・複数のビルダーから手に入れることができる

ようになり、仲介業者が違っても、土地が違っても、参考プランを作成したビルダーが違っても、たくさん出てきた参考プランを同じ俎上に乗せて比較検討できるようになり、ようやくまともに「土地選び」ができるようになったわけです。

この後、「土地選び」だけでなく、「ビルダー選び」や、「間取りの最終化」のプロセスでも、自分で間取りが描けることが非常に役立った、というより、自分で間取りが描けないととても自分の希望通りの家は建たない、ということを痛感したので、今から家を探そうという方で、「土地から」家探しを始めようという方は、ぜひとも「自分で間取りを描けるスキル」を身につけることを強くおすすめします。