2018年09月17日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(185)

新居に移ってから2年近く、さんざん悩まされていた1階水回りのカビ問題は、排水管からの湿気上がりをふさがずに洗面台を組み上げてしまった、新築時点からの施工ミスだったことが確定したので、さっそく業者に連絡をとり、事情を説明して対応をお願いすることにしました。

ちょうど2年めの定期メンテナンス(実際に業者のひとが来訪するメンテナンスとしては最後)の想定実施日が近づいていたので、連絡の際、「今回の件以外の部分についても確認いただいて、今回来ていただくのを定期メンテナンス扱いにしてもらってもいい」という話をしました。
通常は、定期メンテナンスについては事前に日程の調整が必要で、調整を始めてから実際に来てもらうまでにはだいたい1か月くらいはかかっていましたが、今回については緊急事態なので、「まずは問題の水回りだけでも見てほしい」ということで、電話した直近の週末に業者の方に来てもらうことになりました。

そして、週末に来訪した業者の現場責任者に事情を説明し、実際に洗面台の床下も見てもらい、さらに最初に床板を外したときに撮影しておいた「カビの発生状況とふさがれていなかった排水管」の写真をプリントしたものを渡しました。
そのうえで、「このカビの問題は明らかに当初の工事のミスなので、少なくとも原状復帰というか、カビによって生じている問題が解消するところまでは対応してほしい」とお願いしました。

後日業者から連絡があり、

・洗面台をいちど取り外して、洗面台それ自体はもとより、カビの生えた床や壁、棚など、洗面台で隠れている部分まで徹底的に清掃する。
・カビが裏から表面まで貫通してしまった洗面台の収納スペースの床板については、新しいものに交換する。
・排水管と排水パイプの接続部分について、もちろんしっかりとふさいで湿気が上がってこないように対策する。


という対応方法の提案がありました。

洗面台の交換やクッションフロア・壁紙の張り替えもやってほしいというのが正直なところでしたが、率直に工事の非を認めて対応するという話をいただけたので、上記の工事内容に合意し、日程を決めました。
職人さんが不足していてなかなか集まらない、という状況はすでにこのときにも起こっていたので、日程は平日になってしまいましたが、それは仕方ないということで妻に立会をお願いすることにしました。
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2018年09月10日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(184)

新居に移り、1階水回りのカビに悩まされること2年近く、初めて洗面台の床板を外し、その下を覗いた私は、そこに現れたあまりにもおぞましい光景に思わず変な声が出ました(笑)



そこはもう、今まで見たことがないくらいにびっしりとカビの生えた、カビの巣窟になっていたのです。
イメージとしては、ナウシカの腐海みたいなレベルです。すでにカビに厚みが出てきていたので、拭き取るというより削り取るという感じで、床(クッションフロア敷きの本来の床)、洗面台の収納スペースの内壁(床板と床の空間部分)、そして外して上に持ち上げている床板、それぞれをほとんどやけくそになりながらカビ取り掃除をしました。
床板の外周にカビが回っていたのは、床下で繁殖しまくったカビが床板と収納スペースの内壁の隙間を回り込んで外に出てきたもので、床板の中央部分にポツポツとカビが浮かび上がってきていたのは、厚み2mmほどのベニヤ板である床板の厚み分を貫通して、板の裏側からカビが伸ばした根っこが表面に浮かび上がってきていたものだったわけです。

そして、カビ掃除をしている途中で、ここまでカビが大量発生した原因も特定できました。

洗面台から降りてくる排水パイプと、床下に配置してある(下水への)排水管との接続部分が粘土やテープなどでふさがれておらず、開放状態になったままになっていたのでした。(上記の写真からも、それが分かると思います。)
つまり、排水管と洗面台の床板下スペースがつながって、排水管から逆にあがってくる湿気が常に床板下スペースにこもりっぱなしという状態になっていたわけです。
床板が排水パイプを貫通している部分については、粘土とテープでしっかりふさいでいたので、まさかさらにその下で問題が起こっているとは気づかなかったわけです。(さらに、床下にもぐって排水管を見ても、該当部分は見えず問題があることはわからなかったわけです)

可能なかぎりカビを掃除し、開放されていた排水パイプと排水管の接続部分をテープでぐるぐる巻きにする応急処置を施し、さらに少しでも湿気をとるためにカビ大量発生のスペースに水取り剤を大量に置いて床板を元に戻して、とりあえず当座をしのぐことにしました。

そのうえで、業者にクレームの電話を入れました
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2018年09月03日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(183)

風通しを徹底的に考えて作ったはずの新居で、どんなに頑張っても1階の水回りのカビ問題がほとんど改善しないという問題に悩まされて、はや2年近くが経過しようとしていました。

その間、浴室の換気を徹底して24時間換気の風量を増やしたり、浴室用の足ふきマットと檜のすのこを捨てて(どちらもカビだらけになってしまったので)プラスチックのすのこと珪藻土マットに交換したり、あちこちカビだらけになった洗面室の棚や壁紙をカビ取り剤をつけた雑巾で拭きまくったり、トイレの窓まで日中は開けるようにしたり、床下にまで潜って漏水やカビの発生がないかをちょうさしたり、考えられるあらゆる手を打っていたのですが、それでも事態は一向に改善していなかたのですが、あるとき、一つのことに気づいたのです。

それは、洗面台の下の収納スペースについてでした。
このスペースもカビが大量に発生したため、中に入れるものは湿気を吸わないボトル類やシャンプー等の交換パックなどだけに限定し、かつ100均のケースなどを使って床に直接置かずに浮かせるようにして通気性を確保するなどしていたのですが、それでも床からカビが発生し続けていました。

そしてある日、また生えてしまった収納スペースの床部分のカビを掃除しようとしたときでした。そのカビの発生の仕方から、1つの可能性に気づいたのです。

床面のカビは、床面の外周部分と、排水管が通っている中央部分の近くに多く発生していました。
そして、外周部分のカビは床板の表面に(外周部分から侵攻されたように)ふつうに生えていて、中央部分のカビは床板の表面にポツポツと発疹のように現れているだけで、カビの実体がない(雑巾で拭き取っても消えない)のです。

この状態から判断できることは、冷静に考えると1つしかありません。

この洗面台の収納スペースの床板の下に、ものすごいカビが生えているんじゃないか。

この床板は洗面台の構成材の一部で、もともと外すことを想定していませんから、外すためにはたくさんの木ねじを外さなければいけません。また、給排水のパイプが板を貫いていますから、木ねじを外しても板が完全に外れるわけではなく、パイプが床板を貫通した状態のまま、板を上の方にずり上げることしかできません。
それでも、下の様子は見ることができるわけですから、やってみることにしました。
そして、実際に木ねじを外して板を持ち上げたとき、そこに現れたのは、壮絶な世界(笑)でした
posted by そらパパ at 19:59| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年08月27日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(182)

風通しに徹底的に配慮して設計した新居では、カビの問題は起こらないはずでした。
少なくとも、それまで住んでいた(設計も設備も相対的にチープだった)建売と比較してカビの問題がより深刻になるとは想定もしていなかったのです。

ところが、実際にはその「想定していなかったこと」が起こりました。
1階の水回りで、そこに近づいただけですぐに気づくくらいのカビ臭さと、全体的なジメジメした湿気に悩まされることになったのです。

ここで、新居の間取りについて簡単に補足しておきます。
新居の水回りはキッチンを除いて1箇所にまとめられていて、浴室、脱衣所と洗濯機置場を兼ねた洗面室、トイレがこの順で横に並んでいます。そして、この3つの水回りスペースとリビングの間はドアで仕切られているという形になっています。

カビ臭さと湿った印象は、この「3つの水回りが並んだスペース」で発生していました
その臭いのひどさは、あちこちに実際にカビが生えているのが目視できたリゾートマンションよりもひどいと言えるくらいのレベルで、その臭いの強さから判断すれば、間違いなく、水回りスペースのどこかに「カビだらけ」の場所があるはずでした。

ところが、不思議なことに、水回りのどこを見ても、そこまでひどいカビは見つからなかったのです。
もちろん、現に「カビっぽくてジメジメしている」わけですから、細々としたカビは水回りのあらゆる場所に発生していました。

最初は風呂まわりが原因だと思ったので、風呂のカビを徹底的に掃除し、かび臭くなっていた脱衣所の足ふきマットも捨てて珪藻土のマットに交換しました。

それでも改善しなかったので、今度は洗面台の周囲の棚や壁紙をカビ取り剤で拭いたりしてカビをとったり、トイレの床も除菌・カビ取りを行ったり、最後には床下に潜り込んで基礎の部分で水漏れやカビの発生がないか確認したりしました。

それでも、「カビが大量発生している場所」はなく、そのいっぽうで、どんなに気づいた範囲で徹底的にカビ掃除をしてもカビ臭さが消えることもなく、すぐにあちこちにカビが再発生するという状況が続いていました。

もうこれは、北向きの場所に水回りを作ったことで必然的に発生してしまっているものなんだろうか、と諦めかけた頃、とうとうその原因にいきつくことができたのです。
posted by そらパパ at 21:14| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年08月20日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(181)

新しい家に住み始めた後に気づいた問題、いろいろありましたが、なかでも最大の大物はこいつでした。

4.洗面台の排水管工事のミスによるカビの発生

新居を建てるにあたって、設計の段階から最も腐心していたことの1つが「日当たりと風通しの良さ」でした。

私が最初に買った新築マンション(2F中部屋)では、田の字レイアウトで北側に位置する2部屋がどちらも日当たりが悪く、新築マンションならではの「コンクリート自体もしばらく湿気を出し続ける問題」もあって、窓の結露もすごかったですし、部屋のクローゼットに入れた背広が全部カビだらけになってしまったこともありました。
私の弟が関西で最初に買った中古マンションはあまりのカビのひどさに1部屋まるごと使えないということがあったそうですし(すぐに売ってしまったそうです)、私が河口湖に買ったリゾートマンションはそれこそ日々カビとの闘いで、リフォームで24時間換気システムを追加するくらい悩まされた(それでも軽減はしたものの問題解消にまでは至らなかった)わけです。

そんなわけで、新居では部屋の配置、窓の配置に徹底的に気を配り、原則的にすべての部屋の対角線の位置に窓を設置してどの部屋も窓を開ければ風の流れが作れるようにし、また北側の部屋であっても可能な限り日照を取り入れられるように工夫しました。
さらに現在は導入が義務化されている24時間換気についても、吸気と排気の両方を行う本格的なアクティブ型のものを導入し、換気対策・カビ対策は万全のつもりでした。

ところが、そこまで配慮して建てたにもかかわらず、新しい我が家ではかなり深刻なカビ問題に悩まされ続けることになります
それは、「1階の水回り」で発生したカビの問題でした。
posted by そらパパ at 20:00| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年08月13日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(180)

さて、我が家の新築・住み替え・売却といった手続きがひととおり終わり、実際に新居に住み始めた後で、気づいたり発生したりする「家の問題」がいろいろあります。

そういったもののうち、家を建てたり外構を担当した業者に責任があるものについては、業者が提供しているアフター保証のサービスで補修・修理してもらうことになり、そうではなく、単に私たちのプランに漏れや甘さがあったものについては、私たちの側でなんとかする(リフォームや追加工事をお願いする、DIYで対応する、がまんする)ことになります。

実際、我が家の場合、住み始めた後に発生した問題で、業者のアフター保証サービスで補修してもらったもの(のうち、細々したものではない「大物」)は以下のような部分になります。

1.エコキュートの水漏れ
 エコキュートの配管工事に一部仕上げ漏れがあり、ちょっと動かしただけでは気づかないけれども水をタンクに満水にすると水漏れが発生するというミスがあった。
 これについては定期メンテナンスのタイミングを待たずに、見つけてすぐに業者を呼んで対応してもらった(締める場所が締まっていなかっただけなのですぐに直った)。

2.階段の床鳴り
 1階から2階に上る階段のちょうど中央あたりで、2〜3段にわたって踏むとギイギイ音が鳴る床鳴りが発生。
 隙間に補修材を流し込むだけでは改善しなかったので、結局階段下の板(階段下は玄関の土間スペースになっていたのでその場所から)を剥がして下から構造的に補強する対応となった。(この対応で床鳴りは大きく改善)

3.スタンプコンプリートの塗装割れ
 こちらは外構工事に関連するもの。駐車スペースの床はコンクリートに型押しして塗装する「スタンプコンクリート」で石畳のような風合いに仕上げたのですが、このスタンプコンクリートの塗装が、メーターボックスの周りから剥離し、かなり広い面積で下地のコンクリートがむき出しになってしまいました。
 舗装工事からまだ2か月くらいと短い期間で発生したため、外構業者も施工の問題だと認めてくれて無償でその部分だけ再塗装してもらうことができました。

4.洗面台の排水管工事のミスによるカビの発生
 住み始めたあとのアフター保証での補修工事のなかでは、こちらがもっとも問題が深刻で私たちも悩まされたものになります。
 ですので、こちらについては記事を分けて少し詳しく書いておきたいと思います。
posted by そらパパ at 23:07| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年08月06日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(179)

さて、新しい家を建て、外構工事もすませ、引っ越しを終わらせ、これまでの家を売却して、住宅ローンの調整も終わって、建て替え・住み替えの際にどうしても必要な各種手続きはひととおり終わりました。

でも、まだ1つ、やっておかなければならないことがあります。
それは、

確定申告

です。

今回の住み替えの場合、それに関連する確定申告は2年がかりになりました。

まず、住宅ローンを借りて新居の引き渡しを受けた年(新居を建てた年)の分(つまり、確定申告はその翌年の春)として、住宅ローン減税の申告が必要になります。
まあ、こちらはそんなに難しいものではなく、ローンを契約している銀行から送られてくる書類に基づいて、情報を転記して申告すればいいだけです。
むしろ重要なことは、減税額の計算の対象となる「ローン残高」および減税の各種適用条件が、ピンポイントに「年末」となっている点です。以前も書いたとおり、建物の引き渡し(=ローンの執行)と引っ越しのスタートを年末までに終わらせることにこだわったのは、この点があったからです。

そして、元の家を売った年(新居を建てた翌年)の分(つまり、確定申告はさらにその翌年の春)として、住居の売却に伴う確定申告が必要になります。
今回の売却では、元の家の地価が購入後に上がったこともあって、10年も住んだ建売を売った割には損失は大きくなかったですが、それでも仲介手数料を含めれば、数百万円程度の「売却損」が発生しました。
そのため、「居住用住居の買い替え特例」を使うことで、住居を売却したことによる損失を、サラリーマンとしての収益と損益通算することができるようになります。もっと分かりやすくいえば、住居の売却による損失金額分だけ、所得額を減らして減税を受けることができるのです。

ただ、こちらについては、計算方法は複雑だし、必要な資料が山のようにあるし(10年前に買った家のさまざまな領収書のコピーとか、売却時のさまざな書類とか、構造がわかる書類とか、とにかくたくさん必要でした)、やり方が解説してある本とかサイトも乏しいし、よほど税理士にお願いしようかと思いましたが、なんとか独力で処理できました。

今回、この2つの減税の合計額で、軽自動車を新車で買えるくらいのお金が戻ってきましたので、ちゃんと税金の仕組みを知って確定申告を戦略的に活用しきることはとても大切だと改めて感じた次第です。
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2018年07月30日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(178)

これまで住んでいた物件の売却が無事に成功し、新居への引っ越しとそれに伴う諸手続きも終わり、これでめだたく「我が家の売却」という一大イベントも終了、といきたいところですが、実はもう少しだけ、やや気が抜けない時間が続きます。

というのも、引き渡し後3か月は「瑕疵担保期間」となっていて、物件に瑕疵があった場合にはそれによって発生した費用などを補償しなければならないからです。

ちなみに今回の物件では、不動産屋が事前に物件を調査し、「調査報告書」のようなものを作成しており、その報告書の内容が悪くなかった(状態が良い)場合につけてくれる「瑕疵責任補償サービス」が適用されていたため、たとえば「シロアリが出た」とか「配管が破損した」とか「雨漏りで屋根裏が濡れた」とか「給湯器が壊れた」といった、「大物」の瑕疵については保証がついていて心配する必要はなかったのですが、逆にそういう構造系の大物ではない瑕疵、たとえば「戸棚の蝶番が壊れた」とか「建具の一部がカビている」みたいなクレームの場合には、状況によっては修理・交換費用を負担しなければならないことがあるのです。

もちろん、悪意をもって隠しているみたいな瑕疵はなく、使ってみたら壊れているみたいな箇所は(私が認識している限りでは)まったくなかったのですが、それでも10年もたっていれば、ややたてつけの悪くなった扉や、結露による汚れが抜けないサッシの桟部分などもありましたし、引き渡しの時点では大丈夫でもその後の3か月で壊れる場所がまったくないとは言い切れないわけです。

そういう問題が起こらないことを静かに祈りながら3ヶ月が過ぎ・・・。
結局、特段の申し立てもなかったので、晴れて家の売却が完全に完了しました。

そこで、当初の目論見どおり、売却によって得られたお金を新しい家のローンの繰り上げ返済に充当し、月々のローン支払い金額を下げる+ローンの返済期間も短縮させるよう修正して、現実味のあるローン返済プランに整えることができました。(年を明けてから繰り上げ返済することで、前の年の年末時点でのローン残高に基づいた住宅ローン減税について不利がない形にしています。この点については、以前このシリーズ記事で書きました。)
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2018年07月23日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(177)

3度にわたる価格改定の結果、結局「最初から考えていたターゲット価格」になってしまった(それなら最初からその値段でよかったんじゃないか、という気もしますが、それはまあ結果論です)我が家ですが、最後の50万円の値下げが思った以上に効果的でした。
見学者は値下げ前よりもさらに増え、週に5〜6件レベルになったのです。

そしてようやく、値下げ後2週目の週末になって、見学をした若い夫婦から、購入の申込みが入りました。
旦那さんが都心勤務、奥さんの方はこの家から徒歩圏内のとある施設勤務(夜のシフトあり)ということで、「特に奥さんにとって非常に利便性が高かった」というのが決め手になったということです。
逆に言えば、それくらいドンピシャなニーズに当てはまらなければ売れなかったということで、やはり(間取りがやや狭いなど)我が家の物件としての魅力は、若干厳しいものがあったのかな、と改めて思いました。

そして残念ながらというか当然ながらというか、やはりここでも売値からのさらなる値下げ交渉が入り、こちらとしてそれを受け入れたので、最終的な売却価格は、私が当初想定していた「ターゲット価格」よりも50万円ほど下になりました
うーん、ちょっと残念。

とはいえ、値下げの条件として、当初はすぐにでもと求められていた引渡しの日程をこちらの都合に合わせる(家族全員が引っ越した後にする)というのを飲んでもらったので、引き渡しに伴う(荷物の一時預かりなどの)余計なコストは回避できたので、全体としてみれば、まずまずの結果だったと思います。

後日、不動産屋のオフィスで売買契約をすませ、家族の引っ越しも終わらせて、引き渡しも無事終了し、「家の売却」というもう一つの大イベントも無事終了・・・なんですが、引き渡しの後もしばらくの間は、1つだけ心配が続くことがあります
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2018年07月16日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(176)

私が当初から想定していた、価格競争力が十分にあると思われる「ターゲット価格」にまで価格を下げたことで、不動産物件としての我が家は一気に動き出しました。

見学者が毎週複数現れるような状況になったので、これでおそらく2〜3週間もすれば売れる(少なくとも申し込みが入ってくる)と思ったのですが、今回は少し勝手が違いました。
この状況になってからさらに1か月あまり、「申込み」がかからない状態が続いてしまったのです。

これは、けっこうまずい状況です。
平日に問い合わせをして休日に見学にくる、というのは、見学客自体もわざわざ時間をとっているわけですし、加えて、営業マンや売り主である私たちにも一定の負担をかけることでもあるわけですから、客の側もそれなりに本気でなければやりません。
そういう「本気」の人がたくさん来て、それでも誰も申し込みにいたらないということは、端的にいうと「見学をしてみたら本気度が下がった」ということ、つまり「物件に魅力を感じてもらえていない」ということになるからです。

戸建としてはやや狭い間取りなどがネックになったのかもしれませんが、「見学して、その結果として申込みをしない」という展開が繰り返されるのはちょっと切ないところもありますね(笑)。見学後の営業マンからの電話で、「印象は悪くなかったみたいですが、今回は別の物件を選ぶことにされました」みたいな報告を何度も聞くことになるので。

仕方がないので、ちょっと不本意ではありましたが、3度目の価格改定をして、「値下げ分の余力」として確保しておいた分、50万円を実価格の値下げとして吐き出しました
これで完全に「ターゲット価格そのもの」になってしまいましたから、私としても、よほどのことがなければこれ以上は値下げしないつもりの「最終価格」です。
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2018年07月09日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(175)

今回の家の売却では、本来の(私の感覚の)値段イメージよりも高いまま、1回値下げしただけの金額で年を越すことになりました。

まだ時間が少しあるということで、本来(私のいつもの戦術)なら「もう一声値下げすべき」という状態(反応のレベル)のまま、ちょっと欲を出して年を越してみたわけですが、やはりそんなにおいしい話はありませんでした。
年明けもしばらく様子を見ていましたが、結局、この金額では、購入の申込みどころか、物件の見学にきてくれる人も一人も現れなかったのです。

私の新居へのパーシャル引っ越しも終わって、家族全員の引っ越しも見えてくるくらいの時期になっても、見学者ひとり現れない状況に、さすがにちょっとのんびりしすぎたと悟りました。
改めて不動産屋に相談して2回目の価格改定を行い、さらに150万円ほど値下げし、私が当初想定していた「ターゲット価格」プラスアルファくらいの水準にしました

「プラスアルファ」分を残すのは私の常套手段で、必ずある「申込み時の値下げ交渉」で値下げするための余地をあらかじめ価格に残しておくわけです。
不動産屋の営業マンにもその部分は種明かしをしておいて、「○○万円までは下げる用意がありますから、見込み客の人にそれを仄めかしてもいいですよ」と伝えておきます。
そうすると、営業マンはそれを武器にして、「売主さんはぎりぎりまで値下げされてますけど、私が頑張ってさらに○○万まで下げてもらえるように交渉できます」とか言うことで、「最後の決断」を促すことができるというわけです。

この値段にしたことで、状況が一気に変わりました。
毎週3件程度の見学の申込みが入るようになり、週末は毎日のように見学者に対応するようになったのです。
通常、この状況になれば、だいたい2〜3週もあれば(見学者が10件にも満たない程度で)購入の申込みがあり、話がまとまるケースがほとんどだと思います。

ところが・・・
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2018年07月02日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(174)

売り出した不動産への反応というのは、価格に対してとても素直で敏感です。
我が家の場合、最初に売り出した「非常に強気な価格」では、見学どころか物件詳細ページへのアクセスすら(新着物件なのに!)ほとんどなく、もちろん店への問い合わせはずっとゼロという状態でした。
これは、私にとっても、今までの不動産の売却で経験したことがないくらいの「人気のなさ」です。
東京23区内の物件であるにもかかわらずここまでの反応の薄さからして、相場に対して大幅に高いことは明らかだったので、売り出して3週目ですぐに一気に300万円ほど値下げすることにしました

営業マンは「もう少し刻んで値下げしていったほうが」という意見でしたが、私の感覚では、300万下げてもまだ割高なレベルだと思っていたので、「割高のレンジで細かく刻んでも仕方ない」ということで、一気に値段を下げることにしたわけです。

これで、当初私自身が考えていた「売り出し価格」になりました。
これでもまだけっこう強気の値段ではあったのですが、いちおうこれで市場がギリギリ受け入れる相場のレンジの範囲内には収まったようで、物件詳細ページへのアクセス、お気に入りへの追加、資料請求あたりはぽつぽつと数字が出てくるようになりました。

これまでの私だと、「見学申込みが実際に入ってくるレベルでなければどんどん値下げする」というスタイルなのですが、今回は少し時間に余裕があった(秋口から売り始めて、実際に引き渡すのは翌年の春)ので、いったんはこの状態でしばらく様子を見ることにしました。
運が良ければ、このくらいのアクセス状況から、「どうしても欲しい」という人が現れて高めの値段でも売れるんじゃないかとも期待していたわけです。

そんなわけで、この(1回値下げした)金額で年を越すことになりました
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2018年06月25日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(173)

営業マンの強気のトークに乗せられ?て、思い切って元々の予定よりも高い価格で売り出した我が家でしたが、やはり予想どおりというか、その値段は強気すぎたようでした。

私は不動産を売るときには、市場の反応を見て、反応が悪いときには物件の魅力と価格が高い釣り合っていないと判断してすぐに競争力が出てくるところまで値下げをするというスタイルをとっています。
言い方を変えると、「自分が売りたい価格」にはこだわらず、「市場が反応する価格=売れる価格」を探って、できるだけ早くその価格に合わせに行く、という考え方です。

ちなみに、ここで「反応が悪い」というのは、「検索されない」「お気に入り・資料請求されない」「不動産屋に問い合わせが入らない」「見学の申込みが入らない」というそれぞれのレベルをすべて含んでいます。

「市場の反応がいい価格」とは、少なくとも週に1件程度は実際の見学の申込みがあるくらいの価格を想定しています。
そして、「1件の見学」の後ろには、その数倍の不動産屋への問い合わせ、さらにその10倍とかそれ以上の資料請求やお気に入りがありますから、それらの数字についても参考にして、「まだ見学の申し込みはないけど、資料請求はそれなりにあるから、あと少しだけ値下げしよう」とか、「まだ資料請求すらほとんどないから、思い切って大幅に値下げしないと」といった判断をしていくわけです。

私が「早めの売却」にこだわるのは、そのほうが結果的にいい条件で売れるということを肌感覚で知っているからです。

まず、不動産屋も売り出してすぐはいろいろな広告を打ってくれるので多くの人の目に止まります
またネットでも、「新着物件」というのはそれだけで注目されやすくなります。

物件それ自体も、人が住まなくなって時間が経つと、あっという間に劣化が進んでいってみすぼらしくなっていきます。
使わない物件に税金を払い続けなければいけないというデメリットもあります。

長い時間をかけてのんびり売ることのメリットは、「後から登場する『もっと高く買ってくれる人』に売れるかもしれないから」ということになるかと思いますが、実際にはどのタイミングで登場する人も希望する買値はほとんど変わらないですし、むしろ「探し始めたばかりの人」は実態相場よりも安い買値をイメージしている人が多いくらいですから、そんなに都合よくはいかないものです。

というわけで、市場の反応が悪いのが分かった私たちは、すぐに値下げにむけて動き出しました。
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2018年06月18日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(172)

自宅の売却について、私なりにある程度アグレッシブ(強気)の値段設定のつもりで「買ったのと同額で売り出しスタート」と申し出たのに対して、担当の営業マンの答えは、

「もっといい値段で売れる可能性があるので、思い切って強気の価格設定にしましょう」

というものでした。

具体的には、買ったときよりも300万円ほど上という金額です。
つまり、築10年がたって大幅に価値が下がった建物の減価分を大幅に上回る土地の(この10年間での)価格のアップを織り込んだ価格設定にしましょう、ということです。

これは相当に強気だな、とは思ったのですが、私の試算でも、最も強気に土地代・建物代を計算するとそのくらいの金額もありうるかもと考えていたのと、まだ時間的には余裕があったので「売れなければ値下げすればいいか」とも思ったので、営業マンの提案を受け入れ、買った価格+300万円で売りに出すことにしたのです。

今回、媒介契約を結んだ不動産仲介業者は、いわゆる昔からやってる大手の1つで、主な販売ルートは自社サイトや提携ポータルサイトでの検索→資料請求→お店からアプローチ→来店・見学→申し込み、というものです。
そして、売り出している物件についての情報は毎週メールで送られてきます。具体的には、

・広告活動
・自社サイトでの物件の閲覧回数
・自社サイトでの物件の「お気に入り」に入れられた件数
・自社サイトからの資料請求数
・電話での問い合わせ・見学申込数


といった情報が、営業マンのコメントとともに送られてきます。
(ちなみに「広告活動」というのは、サイトでの掲載以外の、新聞チラシやポスティング広告への掲載などがあった場合に、教えてもらえます)

さて、強気の値段設定で売り出した我が家の、滑り出しの反響はどうだったでしょうか?
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2018年06月11日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(171)

今回、自宅を売却するまでに、時間としては今までになく長期間、5か月近くをかけてしまいました。
具体的には、新居が予定どおり建つ見込みが立った11月ごろに売却を開始し、実際に買い手がついたのは翌年、家族全員が引っ越しする直前の3月でした。

ここまで時間がかかった理由は、なんと言っても、先の記事で書いたマイルール(状況を把握してスピード感をもって決断する)を自分で守れなかったこと、これに尽きると思います。

加えて、「売出し価格」「ターゲット価格」についても、自分なりに研究して想定していた相場観があったにもかかわらず、担当の不動産営業マンの話にちょっと乗せられてしまって、必要以上に強気の設定にしてしまったことも大きな原因になりました。

とはいえ、「(3月の)引越し後に引き渡す」というスケジュールではあったので、結果的には3月に決まった(買った方は我々が引っ越した後すぐに引っ越されたようです)のは、タイミングとしては悪くなかったです。

そんなわけで、私が不動産屋さんに自宅売却の相談をしたのは、新居がかなり完成に近づいてきた11月のことでした。
もちろん相談先は、土地の購入からローンの斡旋までずっとお世話になってきたお店の営業マンです。さすがに、ここまでの一連の流れでいろいろ無理も言ってお世話になったこともあり、売却だけ別のところに行くというのはちょっと考えられないところでもありましたし、これまでの仕事の印象も悪くなかったので、特段迷うことはありませんでした。

営業マンに話をする前に私がざっくり想定していた「売り出し価格」は、10年ほど前にこの家を買ったときの金額と同程度、そして「ターゲット価格」はそこから200万円ほど下げたあたりでした。
実は、私がこの家を買ったのはちょうど東京の地価が底値になっていた頃で、しかも買った当時は周囲に老朽化した家が多く若干環境が悪く見えたこともあって、建ってから1年近く売れ残っていた家を大幅に値引きされて安く買ったという経緯がありました。
その頃と比べると、周囲の家も軒並み建て替えられて新しいきれいな家ばかりになり、また地価も当時より上がっている状況があり、土地代だけで、保守的にみても当時買った総額マイナス500万くらい、多少アグレッシブに見ると総額と同額程度にはなっていました。
ですから、保守的にみた土地代+建物の価値500万円で「買ったのと同額」となり、保守的にみた土地代+建物の価値300万円で「買った金額マイナス200万円」となるわけです。なので、これを売り出し価格とターゲット価格とおいていました。

ところが私のこの提示に対して、営業マンのリアクションは違っていました
posted by そらパパ at 19:51| Comment(0) | そらまめ式 | 更新情報をチェックする
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