2018年06月18日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(172)

自宅の売却について、私なりにある程度アグレッシブ(強気)の値段設定のつもりで「買ったのと同額で売り出しスタート」と申し出たのに対して、担当の営業マンの答えは、

「もっといい値段で売れる可能性があるので、思い切って強気の価格設定にしましょう」

というものでした。

具体的には、買ったときよりも300万円ほど上という金額です。
つまり、築10年がたって大幅に価値が下がった建物の減価分を大幅に上回る土地の(この10年間での)価格のアップを織り込んだ価格設定にしましょう、ということです。

これは相当に強気だな、とは思ったのですが、私の試算でも、最も強気に土地代・建物代を計算するとそのくらいの金額もありうるかもと考えていたのと、まだ時間的には余裕があったので「売れなければ値下げすればいいか」とも思ったので、営業マンの提案を受け入れ、買った価格+300万円で売りに出すことにしたのです。

今回、媒介契約を結んだ不動産仲介業者は、いわゆる昔からやってる大手の1つで、主な販売ルートは自社サイトや提携ポータルサイトでの検索→資料請求→お店からアプローチ→来店・見学→申し込み、というものです。
そして、売り出している物件についての情報は毎週メールで送られてきます。具体的には、

・広告活動
・自社サイトでの物件の閲覧回数
・自社サイトでの物件の「お気に入り」に入れられた件数
・自社サイトからの資料請求数
・電話での問い合わせ・見学申込数


といった情報が、営業マンのコメントとともに送られてきます。
(ちなみに「広告活動」というのは、サイトでの掲載以外の、新聞チラシやポスティング広告への掲載などがあった場合に、教えてもらえます)

さて、強気の値段設定で売り出した我が家の、滑り出しの反響はどうだったでしょうか?
posted by そらパパ at 19:47| Comment(0) | そらまめ式 | 更新情報をチェックする

2018年06月11日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(171)

今回、自宅を売却するまでに、時間としては今までになく長期間、5か月近くをかけてしまいました。
具体的には、新居が予定どおり建つ見込みが立った11月ごろに売却を開始し、実際に買い手がついたのは翌年、家族全員が引っ越しする直前の3月でした。

ここまで時間がかかった理由は、なんと言っても、先の記事で書いたマイルール(状況を把握してスピード感をもって決断する)を自分で守れなかったこと、これに尽きると思います。

加えて、「売出し価格」「ターゲット価格」についても、自分なりに研究して想定していた相場観があったにもかかわらず、担当の不動産営業マンの話にちょっと乗せられてしまって、必要以上に強気の設定にしてしまったことも大きな原因になりました。

とはいえ、「(3月の)引越し後に引き渡す」というスケジュールではあったので、結果的には3月に決まった(買った方は我々が引っ越した後すぐに引っ越されたようです)のは、タイミングとしては悪くなかったです。

そんなわけで、私が不動産屋さんに自宅売却の相談をしたのは、新居がかなり完成に近づいてきた11月のことでした。
もちろん相談先は、土地の購入からローンの斡旋までずっとお世話になってきたお店の営業マンです。さすがに、ここまでの一連の流れでいろいろ無理も言ってお世話になったこともあり、売却だけ別のところに行くというのはちょっと考えられないところでもありましたし、これまでの仕事の印象も悪くなかったので、特段迷うことはありませんでした。

営業マンに話をする前に私がざっくり想定していた「売り出し価格」は、10年ほど前にこの家を買ったときの金額と同程度、そして「ターゲット価格」はそこから200万円ほど下げたあたりでした。
実は、私がこの家を買ったのはちょうど東京の地価が底値になっていた頃で、しかも買った当時は周囲に老朽化した家が多く若干環境が悪く見えたこともあって、建ってから1年近く売れ残っていた家を大幅に値引きされて安く買ったという経緯がありました。
その頃と比べると、周囲の家も軒並み建て替えられて新しいきれいな家ばかりになり、また地価も当時より上がっている状況があり、土地代だけで、保守的にみても当時買った総額マイナス500万くらい、多少アグレッシブに見ると総額と同額程度にはなっていました。
ですから、保守的にみた土地代+建物の価値500万円で「買ったのと同額」となり、保守的にみた土地代+建物の価値300万円で「買った金額マイナス200万円」となるわけです。なので、これを売り出し価格とターゲット価格とおいていました。

ところが私のこの提示に対して、営業マンのリアクションは違っていました
posted by そらパパ at 19:51| Comment(0) | そらまめ式 | 更新情報をチェックする

2018年06月04日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(170)

さて、ここまで、自宅の売却についての一般的な話を書いてきましたが、ここから、実際に今回、自宅を売却したときの経緯について書いていきたいと思います。

実際のところ、私が「不動産の売却」をするのは、これで3回目になります。
最初は、結婚に前後して買った千葉県の3LDKのマンションの売却、次に、上の子どもの療育目的で買った河口湖のリゾートマンションの売却、そして今回の23区西部の建売戸建ての売却です。

このうち、リゾートマンションの売却の経緯については、こちらのKindle本にまとめてあります。(リゾートマンションについては特に、不要になったときにうまく売却して手放すことが何よりも重要かつ難しいタイプの不動産ですので、検討されている方には有効な情報となるのではないかと思います)


リゾートマンションで、自閉症児と過ごす休日。: 障害児と家族のリゾマン購入・活用ガイド
sora y.d.

そんなわけで、何度か不動産の売却を経験している身からすると、売却を成功させるために必要なことは、

・しっかり情報収集して状況を把握すること
・スピード感をもった決断


だと思っています。

基本的に、売却に時間をかけることにメリットはほとんどありません
もちろん、不動産の相場が上昇傾向にあるときには強気の値段設定で「相場が追いついてくるのを待つ」ということも考えられますが、普通はそんなことはなく、売れずに塩漬けになっている期間が長いほど、検索サイトでも注目されなくなりますます人気は下がっていきますし、売却金を新居の住宅ローン返済に充当するタイミングが遅れる分、金利支払いが増加しますし、売却前の家の税金や光熱費の基本料もかかりますし、引っ越した後の家はどんどん傷んできます。
基本的に私は、売り出してから1か月くらいで買い手が決まる、遅くとも2か月以内には必ず決める、くらいのスケジュール感を目指して動くようにしています。
実際、過去2回の不動産売却では、マンションは売り出し2週間で、売れにくいと言われるリゾマンも売り出し1か月ちょっとで買い手を見つけることに成功しています。

ただ、実際には今回の自宅の売却には、5か月くらいの時間がかかってしまいました
その理由については、次回以降書いていきたいと思います。
posted by そらパパ at 22:49| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(169)

さて、自宅売却で、見学客が自宅を見に来る際に気をつけるべきこと、ここまでは一般論で書いてきましたが、最後に、「自閉症の子どもと暮らす」という記事タイトルにもあるように、障害のあるお子さんがいることを前提にした配慮点ですが、

必要に応じ、子どもと一緒に外出する

ということも検討したほうがいいと思います。

これは我が家でもそうだったのですが、見学客が来るからと、窓を開けて空気を入れ替えたり、ふだんやらないような時間に掃除を始めたり、カーテンをいつも以上に開けたり照明をつけたりといったことは、どれも「ふだんのルーチンと違うこと、いつもと違う状態」に該当します。
ですから、お子さんによっては、そういったことによって不安定になったり、開けた窓やカーテンを片っ端から閉めて照明も消したりといった「元に戻そうとする」リアクションがあったりすると思います。

さらに、ふだん見たことのない営業マンや見学客がいきなり家に来て、家の中をあちこち動き回り、逆に家族のほうはそれを邪魔しないように見学の動線から外れておとなしくしていなければならなかったりと、新しい事態が苦手なお子さんには負担の重い状況が続きます。

ここで、お子さんがパニックになって声をあげたりといった事態になることは、お子さんにとっても、また自宅の売却というプロセスにとっても不幸なこととなるでしょう。

そこで、見学客がくるとわかったときには役割分担して、お子さんを外に連れ出して時間をつぶすチームと、家にいて見学のための準備(空気の入れ替えや掃除など)と見学時の諸対応をこなすチームにわけてしまう、ということが考えられます。

我が家の場合は、自動車で行ける範囲に妻の実家があったので、見学客がくるときには妻が子どもを連れて自分の実家に遊びにいき、私が家に残って見学のための諸対応をこなす、というのが定番パターンになりました。

子どもの障害というのは、少なくとも「売却」のときには取引とは無関係の話になりますから、そこはうまく切り離して、取引がスムーズになることを優先してしまったほうが合理的だと思います。
posted by そらパパ at 20:00| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年05月21日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(168)

家の売却中に、関心のあるお客さんが見学にくる際に注意すべきことをまとめています。

臭い、明るさときて、次に注意したいことは、やはり、

水回りの衛生感

でしょう。

まあ、これは誰でも思いつくポイントだと思いますので難しい話ではないと思いますが、家を売却すると決めたら、まず一度キッチン、お風呂、洗面所、トイレといった水回りを、徹底的に大掃除しましょう。
素人でも分解できるところは分解して、汚いところにも手を突っ込んで、とにかく徹底的にきれいにするのです。
お風呂やトイレなどについては、普段はキズがつかないよう、柔らかいスポンジやソフトブラシを使って掃除していることも多いと思いますが、「売るための徹底的な掃除」の際は、見た目の汚れを取り除くことを優先して、より硬いブラシなどを使うこともやむを得ないと思います。(結局入居後すぐリフォームされる可能性も高いので、逆に売る際は見た目重視が正解だと思っています。)
また、意外に見落としがちなのが「鏡が汚い」というケースです。水回りにある鏡もしっかり事前に水アカを取るなどの掃除をしておきましょう。

そうやって大掃除したうえで、見学客が来る前に改めて、不衛生に見えないように掃除をします。
キッチンやお風呂の排水口を見る人も意外に多い(私も見ます)ので、面倒でもお風呂や洗面の排水口の髪の毛やキッチンの排水口および三角コーナーの生ゴミなどは完全に取り除いておきましょう。
また、水滴がいっぱいついているのも不衛生に見えますから、掃除したあとはペーパータオルなどで目立った水滴を拭き取っておきます。

もう1つは、こちらも当たり前ですが、

ものをできるだけ減らす、整頓する

ということです。

ものがたくさんあって家が狭く見えるのはそれだけで売却にマイナスですし、ましてやそれが汚く散らかっているようでは、売れる物件も売れなくなってしまうと思います。
もともと引っ越しをするわけですから、家の中のいらないものはあらかじめどんどん処分してものを減らしていけばいいと思いますし、一部のものは引っ越し用のダンボールに詰めて、あまり使わない部屋に積んでおくのもいいと思います。(引っ越し用のダンボールが積み上がっているのは見学客からみても違和感がないので、ただ雑然と散らかっているよりはずっとマシだと思います。)
posted by そらパパ at 20:50| Comment(0) | そらまめ式 | 更新情報をチェックする

2018年05月14日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(167)

というわけで、自宅を売りに出して、見学したいという客が現れたとき(媒介をお願いしている営業担当者からアポの連絡が入ります)に、気をつけたいことを簡単にまとめます。

まず、絶対に避けたいことは、実は、

臭う

ことです。

毎日住んでいる自分たちは鈍感になってしまいますが、どんな家もそれぞれ独特の臭いを持っています。
小さい子どもがいる家にお邪魔したときによだれの臭いを感じたり、昔ながらのあまり密閉度が高くないキッチンと通された部屋が近いときに、醤油やみりんなどの調味料の臭いを感じたりといった経験は、誰もがもっているのではないかと思います。
また、ロケーション的に湿気がこもりやすい家の場合は、まず間違いなく「かび臭い」です。

こういった臭いは、先ほども書いたように住んでいると気づかない一方、外から来る客は入って真っ先に気づくので、印象を一気に悪くする元凶になってしまいます。
まずは何より、あらゆる部屋の窓をできるだけ開けて、空気を入れ替えましょう。冬や夏でエアコンをかける必要がある場合は、まず十分に空気を入れ替えたあと、エアコンを入れ直しても間に合うように、最初からスケジュールをたてておきましょう。
そのうえで、臭いのもととなるものができるだけ少なくなるよう、臭うものを片付けたり拭き掃除などをしたりといった準備も欠かせません。
ちなみにファ○リーズのような消臭スプレーは部屋全体に対しては気休め程度の効果しかないので頼らないほうがいいです。

次に注意したいのは、

明るさ

です。

家の中が暗いとそれだけで魅力が半減するので、カーテンやブラインドは全部開ける、それでも暗いところは昼でも明かりをつけておく、窓を遮るような荷物や家具は移動させておくなどして採光を最優先する、さらには営業マンがいってくる見学の時間に複数の候補がある場合には、「太陽の位置的に、家が明るく見える時間」を選ぶ、といった工夫ができます。
posted by そらパパ at 21:34| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年05月07日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(166)

さて、自宅の売却について、狙いたい強気の「売り出し価格」と、実際にはこのあたりで決めたいという現実的な「ターゲット価格」を、不動産業者の営業マンも交えて決め、特にアピールしたいポイントなども伝えたら、いよいよ販売開始となります。

とはいえ実際には、業者の営業店で仲介契約を結び、売り方の作戦について打ち合わせたあと、業者が物件に足を運んで外観と室内の写真をとり、社内で手続きを済ませたうえで物件登録、売り出し開始となります。
業者が写真を撮りに来る際には、業者もプロですからできるだけ物件が立派に見えるように配慮してくれると思いますが、売る側としてもちゃんとできる範囲で掃除や整頓をして、あまりに散らかったりして汚らしく見えないように配慮するのは当然のことでしょう。

物件が売り出されると、順調にいけば、業者には問い合わせのメールや電話が入るようになります。また、業者自身も、営業所に訪問した客に対し、「手持ち物件の1つ」として、物件を紹介したりするようになります。契約の形態や業者にもよりますが、普通は週1のメールなどによって、物件についての情報(自社サイトの閲覧数、お気に入り登録数、資料請求数、電話での問い合わせ件数、見学申し込み数など)を教えてくれるはずなので、その情勢によって、値下げのタイミングなどを判断していきます。

そして物件に興味をもった客との話がある程度進展すると、今度は「物件見学」ということで、実際に売出し中の物件である自宅に、見込客がやってくることになります。
見学の申込みは土日の昼間を中心に、下手をすると前日とかに営業マンから依頼がとんでくるので、物件売出し中は土日に予定を入れることがほとんどできなくなるので注意してください。まあ、入れてもいいんですが、せっかくの見学客を逃すことにつながってしまいます。

ちなみに、見学客を受け入れるときは、写真撮影のとき以上に建物内外の整頓や清掃に気を配ることになります。
また、ほとんど逸脱しっぱなしですが、このシリーズ記事は「療育的観点から」の住み替えの話題なので(ほとんど忘れっぱなしですが(^^;))、その点からも、見学客受け入れ時には留意すべきポイントもありますので、そのあたりを次回以降まとめようと思います。
posted by そらパパ at 21:51| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月30日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(165)

さて、そんなわけで、家を売るときにやらなければならないことは、「ネットで複数業者に見積もりをとって高いところを探す」なんてことではなくて、「自分で情報収集して自分の家がいくらで売れそうかの相場観をもつ」ということです。

そのうえで、目星をつけた不動産業者(買い替え先の家を買うときに世話になった業者など)に相談し、「自分の相場観と著しく違うなどの違和感がないか」を確認し、違和感がなければ基本的にはそこにお願いしてしまう、という流れでいいと考えています。

「違和感がある」というのは、簡単にいうと、「高すぎる(楽観的すぎる)」または「安すぎる(悲観的すぎる)」ということで、それに加えて「自分がネットで情報収集したレベルよりも勉強不足を感じる」ということが重なった場合には、その業者には任せないほうがいいでしょう。

私自身、「お世話になった不動産業者に売却を任せるつもりで相談したら、異様に安い査定を提示されたうえに、やる気もなくて全然引き合いがなく、別の業者に依頼したらそれよりはるかに高い金額で査定され、やる気もあって早々に売却に成功した」という経験をもっていますから、仮にお世話になったことがあって愛着を感じている業者(担当者)があったとしても、「違和感を感じる」査定や営業をされた場合には、早めに見切りをつけて別の業者を探したほうがいいでしょう。

※ちなみに、このあたりの話は、Kindleでリリースしている下記の拙著に詳しく記載しています。「リゾートマンション」という、ユニークなカテゴリの不動産の個人での買い方・売り方を徹底的に研究している本ですので、ご興味のある方はぜひどうぞ。



ともあれ、目をつけた業者に売却の相談をして、でてきた査定額や営業方針に納得できれば、そこで媒介契約(通常は、専任媒介契約をすすめられると思いますし、それでいいと思います)を締結し、家を売りに出すことになります。

売り出しにあたって留意することなどについては、次のエントリでまとめたいと思います。
posted by そらパパ at 21:00| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月23日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(164)

というわけで、自分の家(土地)の相場観をえるための最大のヒントである「路線価」について書きました。

これ以外にも、不動産売買の相場を得るための資料としては、「公示地価」や「土地情報検索」などがあります。

うまく自分の家に近い条件(所在地、駅徒歩などの利便性、土地面積など)の物件の取引事例があれば参考になると思いますが、「そのものずばり」は当然ないので、結局、それらの土地単価よりも自分の家の土地がどのくらい高いか・安いかを見定めるのはなかなか難しいということになりがちです。

ちなみに、これらの情報をまとめて見られるサイトとして、「全国地価マップ」というのができたようです。

私がチェックした当時はこんなサイトはなかった気がするなあ。
でも便利です。ここでは路線価が2種類出ていますが、前回のエントリで紹介したのは「相続税路線価」のほうで、前回も書いたとおりここで出て来る路線価は実勢価格の8掛け程度です。
このサイトにもう1つある、「固定資産税路線価」の場合、出て来る路線価は実勢価格の7掛け程度と言われているので、路線価を実勢価格に翻訳するには、0.7で割る必要があります。

それともう1つ、いま現に売られている不動産物件(土地)を参考にするという方法もありますが、これもまた必ずしもうまくいきません。
なぜなら、そこに出てくるのは「売れる値段」ではなくて「(売り主が)売りたい値段」だからです。
ですから、実際に売れる金額よりも「必ず」高いと言えます。
逆にいえば、「売れるかもしれない相場の上限」としては、参考になると言えるかと思います。

次に、「上物」、つまり建物のほうですが、非常にぶっちゃけていうと、

・素人が期待するような値段はまったくつかないことを覚悟しよう

というのが基本です。

木造住宅の場合、「売る際の」建物の価値は、人が住んで中古になった瞬間に7割くらいになり、そこから一直線に年をへるごとに価値が下がり、築20年ほどで「ゼロ」、築30年ともなると、逆に「更地にするコスト」分だけ評価がマイナスになることを覚悟しなければなりません。

我が家の場合、だいたい10年ほど住んで売ったわけですが、売れたときの金額から計算してみると、建てたときにかかったであろうコスト(建売だったので正確なとこはわかりませんが)の1/3程度しか、「土地代」に上乗せすることができませんでした
建売の場合、全体的にローコストな作りでもあるので、外観としてもチープな印象は避けがたく、中古になったときの値下がりはなかなか抑えがたいというのが印象です。
posted by そらパパ at 21:32| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月16日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(163)

さて、自分が売ろうとしている家の「相場」(いくらで売れるか)を知るための方法ですが、

・路線価から計算する
・取引事例や公示地価を見る
・売出し中の類似物件を見る


大きく分けるとこの3つがあります。
「業者に査定してもらう」というのももちろんありますが、業者がやっているのも、基本的には上記の2つ+担当者の経験値程度のことで、実質違いはありません。

この中で、まずやるべきなのは、「路線価をみる」ことだと個人的には思っています。
それ以外の手法は(見た目のわかりやすさとは裏腹に)数字のぶれが大きく、参考にするのが意外と難しいのです。

路線価については、国税庁がWebで公開している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」というのを参考にします。
こちらのサイトでは、過去数年分の路線価を地図形式でみることができます。
サイトの地図から、路線価をみたい都道府県を選び、「路線価図」のリンクをクリック、さらに市区名を選ぶと、町名の下に細かい番号のリンクがずらりと並びます。
最初に、ページの最上部にある「索引図」をチェックし、自分が見たい土地の番号がどれかを確認したうえで、該当する番号の地図をクリックすると、路線価図が表示されます。

路線価図をどう見るかは細かく説明しませんが、サイト内にある「路線価図の説明」を見ればわかると思います。要は、自分の家が接道している道路にかかれている数字が、土地の1m2あたりの基準路線価(単位:1000円)です。
この基準路線価に、奥行き補正(奥に細長い土地は減額)などの調整を加えたものが、その土地の路線価ということになります。
そして、1m2あたりの路線価に土地の平米数を乗じれば、その土地の評価額になるというわけです。

でも、この計算式で出した評価額をみると、だいたいは「自分が思ってるよりずいぶん安い」ということになると思います。
その理由は2つあります。

1つは、そもそも路線価は実勢価格よりも低めに設定されているということ。都市部では8掛けと言われているので、出てきた評価額を0.8で割る=1.25倍すると、実勢価格に近づくと言われています。

もう1つは、地価が上昇している局面では、路線価が「古い」ために、最近の値上がり分が考慮されていない、ということがおこるということ。値下がり局面では、逆のことが起こります。
posted by そらパパ at 22:56| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年04月09日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(162)

というわけで、持ち家を住み替える場合、通常は(よほどお金が余っているような状況でなければ)必ず通らなければならない、既存の自宅の売却の話です。

不動産の売却の場合、最初に考えなければならないのは業者選定ですが、今回はこちらについてはまったく悩む必要がありませんでした。
新しい家のための土地の購入、さまざまなビルダーの紹介(結局、採用はしませんでしたが)、さらには買った土地の区画の隣の区画の一部分割・追加購入という、業者として儲からない割に特殊で面倒な取引にまで懇意に対応してくれた業者・担当者に、そのままお願いすることにしたからです。
それまでの対応で、この担当者の方が熱心でなかなか有能なことはわかっていたので(それに、今回以外にも、不動産業者のいろいろな担当の方との取引の経験もあるので、それもふまえて)、この方以外の方に話を持ち込んで比較検討するという必要性も特に感じなかったわけです。

よく、不動産売却の際に、複数の業者から査定をとって高いところを選びましょう的なPRをしている比較サイトがあったりしますが、少なくとも不動産売却においては、査定の高い低いはほとんど意味がありません
なぜなら、査定した値段で業者が買ってくれるわけではなく、「その値段で市場に売り出す」というだけのことだからです。
結局、その物件がいくらで実際に売れるかは市場が(買ってくれる人が)決めるので、業者の「査定」にはほとんど意味がないとういうわけです。

ただ、一般に不動産業者は、査定した金額より高い金額で売り出すことにはあまり乗り気にはならないでしょう。なので、万一話をもっていった業者が、ありえないほど低い査定を出してきた場合には、「ああ、この業者はこの取引に関わりたくないんだな」と理解して、他の業者を探したほうが賢明です。

そのパターン以外の場合には、逆に査定が「高すぎる」業者はうさんくさく思うべきです。
そんな値段で売り出しても売れないような相場を無視した査定を出してくる業者は、ほとんどの場合、その高い査定で客に選ばれたいだけ(そういう場合は、実際に売り出してから「売れないので値段を下げましょう」と言ってあとから適正価格に調整してくる魂胆でしょう)か、土地勘が悪くて相場をよく知らないか、どちらかでしかないからです。

ただ、この議論をするためには、そもそも、自分の家(土地+建物)がどのくらいで売れそうかという「相場観」を私たち自身が持っている必要がありますね。(それがないから、比較サイトで査定をとったりする必要が出てくるわけなので)
そのやり方については、次のエントリで簡単にまとめておきたいと思います。
posted by そらパパ at 22:51| Comment(0) | そらまめ式 | 更新情報をチェックする

2018年04月02日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(161)

さて、建物も建ち、外構工事も終われば、新しい家は名実ともに完成です。
その後に控えた家族全員での引っ越しを控え、我が家としては、ぜひそれまでに済ませておきたい事がありました。

それは、

それまでの自宅の売却

です。

今回、新居については土地・建物ともフルローンでの購入となっており、手持ちの現金は頭金として使わず、外構工事・引越し費用を含む諸費用に回しました
そのため、借りた総額も大きなものとなっており、ちょうど超低金利のタイミングではありましたが、月々の返済額もかなり高額となってしまいました。
しかも、ローン返済期間も最長の35年を設定しており、そのまま返済していれば退職してからも延々と高額のローンを払い続けるという、現実的でない返済プランになってしまっていました。

とはいえ、もちろんそこまでの高いリスクを何も考えずにとったわけではありません。
それまで住んでいた建売の家については、幸いローンの返済は済んでいたため、こちらを売却できれば、そのお金を新しい家の繰り上げ返済に回すことができるということを織り込み済みだったわけです。

新しく家を探し始めた当初は、新しい家の予算を、いま住んでいる(いた)家の売却額プラスアルファくらいで想定していたのですが、実際には(当初想定していた建売ではなく)土地から買って注文住宅を建てる形になったので、手持ちの家を売ってもそれなりにローン残高が残る形にはなってしまいそうでしたが、それでもそのお金で繰り上げ返済をすることによって、返済期間を現実的なものにまで短縮し、かつ月々の返済金額も安全なレベルにまで下げることはできる計算でした。

具体的にいうと、今回の注文住宅のローンは、土地購入時、建物引渡し時、それぞれ別々に組まれています。バランス的には、土地ローンの金額が建物ローンの金額の2倍程度になっていました。
そして、従来の家の売却金額は、今回の土地代と同程度と見込んでいたので、この売却金額を2つに分割し、

・建物ローンの全額繰り上げ返済
・土地ローンの期間短縮繰り上げ返済


に使うことで、

・(建物ローンがなくなるため)月々の返済額を約2/3にし、
・(土地ローンを期間短縮するため)完済期日を現実的な時期にする


という形にローンを再構成することをもくろんでいたわけです。
posted by そらパパ at 20:57| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年03月26日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(160)

外構工事について、すべての仕様が決まったので、いよいよ外構業者と工事の日程を決め、工事を発注します。
費用については、私という個人と、個人経営の外構業者との取引ですからローンなど組めるはずもなく、全額キャッシュで用意する必要があります。(支払いは工事後の後払いでした)

その金額ですが、合計で160万円強ほどになりました。
内訳としては、以下のようなものになります。

舗装工事      合計約75万円
  内訳
    土工事     約20万円
    駐車スペース  約45万円
    玄関アプローチ 約5万円
    砂利敷き舗装  約5万円

フェンス工事(14m)  約20万円
機能門柱(含電気工事) 約8万円
物置設置工事      約5万円
駐輪場屋根設置工事   約15万円
ベランダ屋根設置工事  約15万円
工事諸経費       約15万円
消費税         約12万円


舗装工事における「土工事」というのは、舗装のために敷地の土を掘る工事や、舗装のベースとなる砂利や捨てコンを入れたりする費用、マンホールの高さを舗装面に合わせる工事などが含まれています。

また、工事諸経費には、重機のレンタル費用なども含まれていますが、一番大きいのは余った土砂の廃棄費用(約6万円)です。

実際に工事の発注にあたっては、上記見積書以外にも、家を建てるときに匹敵するくらいの各種図面(平面図、立面図、イメージCG、各工事ごとの詳細な寸法図等)を出していただきました。
全体として、過去に(以前の家の)リフォーム工事を行なったときよりもずっとしっかりした対応をいただけたので、こちらとしても納得して発注することができました。

この外構工事には、全体で3週間ほどの期間がかかりました。
スタンプコンクリートを含むほとんどの工事について、発注した外構業者自身の施工、もしくは監督によって行なわれ、完全に外部に丸投げされた工事はほぼなかったようです。(いつ見ても、だいたい業者の社長さんが一緒に仕事をしていました)

全体的な仕上がりは満足できるもので、工事完了後、細かい直しを入れてもらったあとで代金を支払い、外構工事も無事に終了しました。

*ちなみに、スタンプコンクリートですが、表面の塗装をしたときに、ものすごいシンナー臭い塗料の臭いが周囲一帯に広がります。臭いは1日くらいで消えましたが、これは結構迷惑だな、と申し訳ない気持ちになりました。(^^;)

posted by そらパパ at 21:10| Comment(1) | 療育一般 | 更新情報をチェックする

2018年03月19日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(159)

外構工事、工事項目ごとにやるべき内容を決め、業者を決め、どのメーカーのどの資材を使うのかを決めても、まだ「現地で決めなければならない細かいこと」はいろいろあります。

というわけで、前回の記事からの続きで、そういう「細かいこと」の話題です。

・舗装方法の異なる部分の境界を決める。

駐車スペースはスタンプコンクリート、玄関アプローチはレンガを使ったインターロッキング、それ以外は防草シート敷きの砂利舗装、という形で舗装方法の整理をしたわけですが、実際には敷地内でそれらのエリアは明確に分かれているわけではないので、業者のひとと実際の敷地を見ながら、

1)どのラインで舗装方法を切り替えるか
2)舗装方法を切り替える境界部分をどう処理するか


ということを決めていく必要があります。

そして、この2つは相互に関係しています。
インターロッキングはレンガのすき間に砂を詰める舗装ですから、舗装面の境界はぐるりと別の何かで固められていなければなりません(そうしないと砂がそこからこぼれて舗装がダメになります)。
また、砂利敷き舗装についても、境界面は砂利がこぼれていかないような配慮が必要です。
スタンプコンクリートはそこまでひどくはないですが、境界部分をうまく処理しないと、エッジが欠けたり、スタンプコンクリートの下地(要はただの白いコンクリート)が見えてしまったりといった問題が生じます。

そして、実際に今回採用したのは、

2a)駐車スペースと玄関アプローチの境界は、スタンプコンクリートの境界面をインターロッキングの砂押さえに使う形とする。

2b)玄関アプローチと砂利敷き舗装の境界は、玄関ドアへの階段の部分とし、砂押さえのために境界にはコンクリートブロックを入れる。

2c)駐車スペースと砂利敷き舗装の境界にも、コンクリートブロックを入れて高さを出し、境界面を明確化。かつ、そのブロックによって砂利が駐車スペースにこぼれ出していかないようにする。

となりました。

・資材の実物(サンプル)を見て最終確認。

最後に残ったのは、資材の「実物チェック」です。

たとえば玄関アプローチに使うレンガを、カタログを見てこのメーカーのこのレンガと決めたとしても、実物を見てみると少し印象が違ったり、色合いが思っていたのと違ったりすることがあります。

なので、業者の方に実際の資材をいくつか色違い(プラス、参考までに別の資材もいくつか)でサンプルとして持ってきてもらって、最終確認をするわけです。


そして、これらの「現地での最終確認」が終わると、いよいよ工事の発注となります。
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2018年03月12日

自閉症の子どもと暮らす家づくり(158)

さて、リフォームなどをお願いしたことがある方であればイメージできると思いますが、外構工事では、ある程度工事の内容が固まってきたところで、現場の見分や工事に使う資材の現物チェックが必要になってきます。

今回の外構工事でも、実際の工事前に2回ほど業者に新居にきてもらって、実際の敷地の状況を見てもらい、また、工事に使う資材のサンプルを見せてもらってどれを使うかを決めたりしていきました。

具体的には、以下のようなポイントを直接現地で決めていきました。

・駐車スペースを舗装するスタンプコンクリートで、模様と色をどうするか。
 今回、色については標準カラーではなく、複数の色を混ぜたカスタマイズ色にしてもらいました。標準色のグレーに対し、建物のモノトーン基調に合わせつつ、少し青みがかった石っぽさを出すために、紺色を少し混ぜてもらいました。
 模様については、石畳っぽさが出るよう、建物から道路に向かって広がっていくような扇形の鱗模様を採用しました。

・スタンプコンクリートの割れを防ぐためのやり方を決める。
 広い駐車スペースを単純に1枚のコンクリートで舗装すると、ほぼ確実に割れます。それを防ぐために、舗装部分は畳1畳分くらいの単位で分割し、すき間を作る必要があります。
 よく、駐車スペースの舗装を分割して間にタイルを貼ったりグラウンドカバーの植物を植えたりしてあるのを見かけると思いますが、あれば必然性があってああしているわけですね。
 我が家の場合は、車1台分のスペース単位で分割し、すき間には駐車位置の目安にもなるようにレンガを埋め込むことにしました。
 もちろん、埋め込むレンガをどの商品にするかも決めていきます。

・玄関アプローチのインターロッキング用の資材と模様を決める。
 インターロッキングなので、基本的には「レンガを並べて埋め込む」というイメージになりますが、「どのレンガを採用するか」と、「そのレンガをどんな風に並べるか」を決めなければなりません。
 じつは、レンガといってもみんな同じ大きさではなく、「一般的な大きさ」のなかでも、商品によってサイズが数センチ単位で違います。(あまり標準化されていない)
 なので、まずはどの商品を採用するかを決めなければならないわけです。
 それが決まると、こんどは玄関アプローチの横幅・長さと、採用するレンガのサイズとを比べて、「何枚のレンガを、どんな風に並べれば全体に敷き詰めることができるか」をデザインしていくことになります。
 実は最初は、レンガの並べ方に凝ってちょっと複雑な模様とかを描こうかとも思っていた(笑)のですが、実際に試してみると横幅方向に敷けるレンガの枚数が大したことないのと、変な模様を入れるとベーシックモダン系の建物とのバランスが悪くてかっこ悪くなりそうだということがわかったので、ごくごく普通の、同じ色系統で少しだけ色味が違う2種類のレンガをランダムに選んで、レンガを積むときと同じように互い違いに並べていくだけというシンプルなデザインにしました。
 採用したレンガは、表面がざらざらですべりにくく、透水性が高くて表面に水たまりができにくい、インターロッキング専用の中位グレードのものを選びました。
posted by そらパパ at 23:23| Comment(0) | 療育一般 | 更新情報をチェックする
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